Nhìn lại thị trường bất động sản tuần qua
Giao dịch tăng nhẹ

Sau khi ngân hàng giảm mức lãi suất, các giao dịch bất động sản đã có dấu hiệu tăng nhẹ. Theo bảng giá tham khảo bất động sản Tp.HCM của Công ty VinaLand, giá các dự án đã có sự ổn định và trên 50 dự án tăng giá 2-10% so với tuần trước. Hình như lúc này, thời kỳ sụt giảm giá bất động sản đã chững lại trong khi một số dự án khác thì đang gia tăng. Khuynh hướng này bắt nguồn từ việc cán cân tín dụng dần dần được cân bằng, làm giảm bớt những rủi ro của các khoản vay bất động sản, do đó, một vài ngân hàng đã quay trở lại tiếp tục cho vay. Cho ví dụ, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Doanh nghiệp ngoài Quốc doanh Việt Nam đã chi 2.000 tỉ VND cho bất động sản và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội cho biết họ sẽ không cung cấp tín dụng cao hơn mức 10% mà Chính phủ đã quy định.

Sacombank và các ngân hàng khác cũng triển khai chiến lược “mua nhà trả góp”. Mặc dù không còn tình trạng “lạm tín dụng” cho thị trường bất động sản như đầu năm nay nữa nhưng những con số được đề cập ở trên vẫn còn chứa đựng nhiều rủi ro. Phải đảm bảo chắc chắn rằng vốn vay chỉ đặt mục tiêu cho khách hàng cá nhân – những người có nhu cầu mua nhà thật sự và có thể đáp ứng một số yêu cầu như: công việc tốt, thu nhập ổn định, có khả năng thanh toán và nếu như đối với các nhà đầu tư thì phải xét đến các dự án cao cấp theo những quy định thẩm định giá khắt khe. Trong một dự báo ngắn hạn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói rằng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn chưa nới lỏng hạn chế tín dụng. “Cho nên, không có bằng chứng để nói rằng giá nhà ở tăng nhẹ đến 1 hoặc 2 triệu VND/m2 tại một số dự án và điều này đã làm cho thị trường bất động sản có lại bước khởi đầu mới”.

Trả lời câu hỏi của DiaOcOnline.vn, giáo sư Đặng Hùng Võ, Trưởng Khoa Địa chính của Đại học Quốc gia Việt Nam (Hà Nội), đánh giá rằng sự dao động thị trường như thế chỉ là một điều bình thường; tuy nhiên, cho đến quý 3 năm 2009, sẽ không có thêm những dao động mạnh mẽ nào trong thị trường bất động sản. Sự tính toán của các chuyên gia tập trung vào việc tái thẩm định bất động sản thế chấp cho vay sẽ diễn ra vào cuối năm nay (đã không xảy ra vào cuối quý 2 năm 2008 như dự đoán). Sự thẩm định này đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định xu hướng thị trường bất động sản tiếp theo, đặc biệt là khi giá bất động sản hiện tại đang đi xuống, thậm chí bằng với giá trị các khoản vay. Tuy nhiên, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chi nhánh Tp.HCM, ông Hồ Hữu Hạnh, vừa trả lời báo chí rằng giá bất động sản đang đi xuống, ngân hàng sẽ thu hồi lại vốn là một dự đoán không chắc chắn. “Các ngân hàng cho vay không thể bán tài sản thế chấp như là một phương thức tịch biên vì các thủ tục để làm điều này lãng phí nhiều thời gian và tiền bạc. Ngân hàng phải hỗ trợ con nợ vượt qua những khó khăn này. Các khoản vay cho bất động sản đã giảm đi nhiều, phần còn lại thì không cần quan tâm, do đó, không thể suy ra rằng ngân hàng sẽ tịch biên, dẫn đến việc giải chấp tài sản”, ông Hạnh khẳng định.

Trở lại dòng sản phẩm trung bình

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, những giao dịch thành công trong vài tuần gần đây tập trung vào những căn nhà có mức giá dưới 1,5 tỉ VND, không cao hơn. Đây là các giao dịch của những người mua có nhu cầu ở ngay lập tức. Chính sách siết chặt tín dụng đã sa thải những nhà đầu tư ngắn hạn ra khỏi thị trường, người mua thì cứ “chờ đợi và xem” điều gì sẽ diễn ra. Hai năm qua, nhiều nhà đầu tư đã tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp (trên 2.000USD/m2), bây giờ, họ đã dần nhận thức được thực tế và trở lại đầu tư vào dòng sản phẩm trung bình, với mức giá 10-18 triệu VND/m2, phục vụ cho phần lớn nhu cầu khách hàng.

Nhấp đây để tìm kiếm các căn hộ hay nhà ở có sẵn tại Việt Nam
Nhấp đây để đăng bất động sản bán hay cho thuê của bạn tại Việt Nam
Trong những cuộc hội thảo gần đây thảo luận về vấn đề điều chỉnh thị trường sau tác động của lạm phát và chính sách siết chặt tiền tệ, các chuyên gia đã khuyên nhà đầu tư nên trở lại dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu của phần lớn khách hàng muốn mua nhà ngay để sinh sống, vì thế gọi là “dòng sản phẩm trung bình”. Với con số giao dịch thành công của 8.000 căn hộ được đưa ra thị trường trong năm 2008, các chuyên gia CBRE đã cho thấy những nhân tố mang đến thành công, bao gồm: mức giá phù hợp (600 triệu – 1,5 tỉ VND/căn); diện tích nhỏ, dưới 70m2; phương thức thanh toán hợp lý, tiến trình xây dựng theo như cam kết và giao thông thuận lợi. Như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, dòng sản phẩm trung bình cho người có thu nhập trung bình và thấp nắm giữ một phân khúc thị trường lớn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, có khá ít nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này bởi vì đa số tập trung vào thị trường nhà ở cao cấp mà có thể mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ hơn. Ông Nam nghĩ rằng bước chuyển của thị trường sẽ làm cho nhà đầu tư nhận ra rằng mặc dù lợi nhuận thấp hơn nhưng dòng sản phâm trung bình sẽ giúp họ bán nhanh hơn và sử dụng vốn tốt hơn.

Một điều đáng lưu ý là tuần qua đã không còn nhiều người đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đối với những bất động sản đã giảm 50-60% so với đầu năm hoặc những căn hộ trung bình với mức giá gốc 800-1.000USD/m2. Nhà đầu tư bây giờ là những người có vốn riêng, chú ý vào các dự án được đầu tư từ vốn vay ngân hàng mà hiện đang bắt buộc phải tung ra thị trường dưới áp lực lãi suất. Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ, Him Lam, Kênh Tẻ,…(tại Tp.HCM), Văn Khê, Văn Phú, Đông Nam Trần Duy Hùng, …(tại Hà Nội) là những dự án “hot” nhất đối với các nhà đầu tư này. Thị trường bất động sản sẽ còn dao động trong thời gian tới, do đó, bất cứ ai bây giờ muốn đầu tư vào thị trường thông qua vay ngân hàng sẽ gánh chịu rủi ro cao.