7. Dự án và tính khả thi của các
dự án:[/b]



7.1/Nguồn gốc của các dự án của
577[/i]



577
thông qua năng lực tài chính của cenco 5 để tham gia đấu thầu các dự án lớn về
xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau khi trúng thầu thành công, cenco 5 sẽ giao cho các
công ty con để thực hiện các dự án. Đây là hình thức tập trung sức mạnh rồi
phân bổ vào các chi nhánh để tăng thêm độ năng động và linh hoạt của cơ chế.



Xét
đến sự ra đời của 577, 577 được đánh giá là :



-
Công ty trẻ và có tài chính minh bạch nhất của cenco 5



-
Công ty đầu tiên của Cienco 5 được[/b] IPO và sẽ tiến hành niêm yết
trên thị trường chứng khoán



Mong
muốn của Cenco 5:



-
Cenco 5 mong muốn cổ phần hóa thành công các công ty con,
và các công ty này sẽ hoạt động thành công và hiệu quả. Điều này sẽ gián tiếp
tăng năng lực đàm phán và khả năng trúng thầu các công trình lớn cho Cenco 5
nói chung và các công ty con nói riêng



-
Là công ty đầu tiên IPO và niêm yết trên thị trường chứng
khoán, Cenco 5 mong muốn việc IPO sẽ thành công và 577 sẽ thực hiện tốt các dự
án mà công ty mẹ đã giao, tạo thương hiệu và khẳng định sức mạnh thi công của
mình



Mong
muốn của 577:



-
IPO thành công, huy động được nguồn vốn cần thiết để thực
hiện các dự án



-
Niêm yết trên thị trường chứng khoán để tăng khả năng huy
động vốn, tăng khả năng đàm phán và thương hiệu của công ty



-
Từng bước trở thành ngôi sao của Cenco 5, tạo điều kiện để
xin được các dự án tiềm năng sau này của Cenco
5.



Theo
thông tin cung cấp của bản cáo bạch, các
dự án này đều do Cenco 5 giao lại cho 577 làm chủ dự án và chịu trách nhiệm thi
công. Điều này chứng tỏ được mức độ ưu ái của Cenco 5 đối với với công ty 577



Chỉ tiêu về hiệu quả dự án:[/b]



[table]



Dự án[/b]


|

Nhu cầu vốn đầu tư[/b]


|

Thời gian hoàn vốn[/b]


|

Tỷ lệ chiết khấu[/b]


|

IRR[/b]


|

NPV[/b]


|





TTTM Bắc Phan Thiết


|

309 tỷ VNĐ


|

1.32


|

15%


|

27.03%


|

25 tỷ VNĐ


|





Dự án Khu nhà P16, Q8


|

495.9 tỷ VNĐ


|

2.4


|

13.96%


|

56.45%


|

66.2tỷ VNĐ


|





Dự án Khu dân cư phường 2, Bạc Liêu


|

258.3 tỷ VNĐ


|

2.1


|

15%


|

28.69%


|

28,9 tỷ VNĐ


|





Thủy Điện Đá Đen


|

157,8 tỷ VNĐ


|

13 năm


|




|

11.22%


|

6.8 tỷ VNĐ


|


[/table]

-
Các dự án của 577 đều có thời gian hoàn vốn ngắn, nguồn thu dự kiến rõ ràng;



-
IRR cao, chứng tỏ
tính hiệu quả của dự án



-
Tuy nhiên, chỉ có dự án Thủy điện đá đen là hiệu quả đầu
tư không lớn, nhưng lại có khả năng tạo cash lâu dài.
Nếu sau này giá bán điện được nâng lên, thị trường điện cạnh tranh hơn thì với
hiệu qua của dự án này sẽ tăng theo thời gian.



Khả thi của dự án[/b]: Các dự án của 577 đều
đã hòan tất bước giải tỏa mặt bằng và quá trình san lấp quy hoạch tổng thể. Đây
là giai đoạn mất nhiều thời gian và khó khăn nhất. Một dự án BĐS thường có tuổi
đời từ 3-5 năm, mà tất cả các dự án của 577 đã tiến hành được 2-3 năm. Vì vậy
đây là một yếu tố thuận lợi đối với các nhà đầu tư.



Rủi ro của các dự án:[/b]



Việc
xin dự án “ngon” thì đúng thật là khó rồi, nhưng thực hiện được dự án và bán
được nó lại là một chuyện cũng không hề đơn giản.



577
sẽ gặp những khó khăn sau đây, mà các bác nếu định đầu tư thì cũng nên xem xét.
Nếu các bác có đi dự roadshow thì nhớ hỏi những câu hỏi về những vấn đề sau
nhé:



-
Khả năng 577 thực hiện các dự án theo đúng tiến độ thi
công, không đảm bảo chất lượng công trình;



-
577 không đủ năng lực và nhân sự cần thiết để thực hiện
các dự án cùng một lúc



-
577 không bán được các dự án như đúng tiến độ, dẫn đến
việc tồn đọng vốn



Khả năng xin các dự án tiếp theo:[/b]



Điều
các bác có thể nhận thấy rõ rang là CENCO5 cho 577 một món quà hồi môn khá lớn
trước khi “Cưới”. Nhưng việc cô dâu này sử dụng món quà này có hiệu quả hay
không lại là câu chuyện của 577;



Khả
năng xin các dự án tiếp theo sẽ phụ thuộc và khả năng huy động vốn của 577, hay
là sự thành công hay thất bại của đợt IPO dự tính thực hiện trong tháng 8. Nếu
thàng công, 577 sẽ có đủ năng lực tài chính thực hiện được các dự án tiềm năng
của mình, và xây dựng được thương hiệu của mình trong làng BDS. Sau khi lớn
mạnh, việc xin dự án sẽ dễ dàng hơn;



8. Kế hoạch chia trả cổ tức[/b]



Kế hoạch lợi nhuận và cổ tức 5 năm (2007 – 2011)[/b]



[/b] Đơn
vị: triệu đồng[/i][/i][/b]





[table]




Chỉ tiêu


|

Năm 2007


|

Năm 2008


|

Năm 2009


|

Năm 2010


|

Năm 2011


|






Vốn chủ sở hữu


|

272.746


|

292.754


|

327.375


|

368.223


|

411.268


|





Vốn điều lệ


|

154.000


|

154.000


|

154.000


|

154.000


|

154.000


|





Doanh thu thuần


|

344.039


|

388.681


|

499.882


|

572.856


|

636.498


|





Tốc độ tăng doanh thu


|

354,86%


|

12,98%


|

28,61%


|

14,60%


|

11,11%


|





Lợi nhuận trước thuế


|

40.806


|

52.531


|

69.662


|

78.856


|

94.610


|





Tốc độ tăng lợi nhuận


|

1.081,07%


|

28,73%


|

32,61%


|

13,20%


|

19,98%


|





Lợi nhuận sau thuế (LNST)


|

30.061


|

42.099


|

58.263


|

65.458


|

68.134


|





Tỷ lệ LNST/Doanh thu


|

8,74%


|

10,83%


|

11,66%


|

11,43%


|

10,70%


|





Tỷ lệ LNST/Vốn điều lệ (1)



|

36,66%


|

27,34%


|

37,83%


|

42,51%


|

44,24%


|





Tỷ lệ LNST/VCSH (2)


|

21,17%


|

14,89%


|

18,79%


|

18,82%


|

17,48%


|





Tỷ lệ cổ tức/năm


|

12,00%


|

12,00%


|

12,00%


|

12,00%


|

12,00%


|





Cổ tức (đồng/cp/năm)


|

1.200


|

1.200


|

1.200


|

1.200


|

1.200


|


[/table]



[/i](1) Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên vốn điều lệ
được tính trên vốn điều lệ bình quân.[/i]



[/i](2) Tỷ lệ LNST/Vốn
chủ sở hữu được tính trên vốn chủ sở hữu bình quân.[/i]



Nhận xét:[/b]



-
Kế hoạch chia trả cổ tức xây dựng trên cơ sở thực hiện được các dự án trên. Vì
vậy tính khả thi của kế hoạch này phụ thuộc vào khả năng thực hiện dự án đã nêu
trên của 577



-
Mức lợi nhuận/VCSH kế hoạch đạt mức trung bình của ngành BĐS



9. Tình hình tài chính[/b]



·
Các khoản phải trả[/i]



Đơn vị tính: đồng[/i]



[table]




CHỈ TIÊU


|

31/12/2005*


|

31/12/2006


|

30/04/2007


|





Giá trị[/b]


|

%Tổng tài sản[/b]


|

Giá trị[/b]


|

%Tổng tài sản[/b]


|

Giá trị[/b]


|

%Tổng tài sản[/b]


|






Nợ ngắn hạn


|

101.619.779.812


|

36,50


|

93.946.782.165


|

27,73


|

124.946.765.486


|

34,47


|





Vay và nợ ngắn hạn


|

0


|

0,00


|

0


|

0,00


|

0


|

0,00


|





Phải trả cho người bán


|

91.459.430.986


|

32,85


|

37.608.838.249


|

11,10


|

24.847.379.863


|

6,85


|





Người mua trả tiền trước


|

500.000.000


|

0,18


|

6.241.133.891


|

1,84


|

58.576.950.175


|

16,16


|





Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước


|

27.496.245


|

0,01


|

520.199.751


|

0,15


|

580.645.105


|

0,16


|





Phải trả công nhân viên


|

46.234.344


|

0,02


|

130.077.754


|

0,04


|

0


|

0


|





Phải trả nội bộ


|

0


|

0,00


|

34.000.000.000


|

10,03


|

27.323.600.001


|

7,54


|





Các khoản phải trả, phải nộp khác


|

9.586.618.237


|

3,44


|

15.446.532.520


|

4,56


|

13.618.190.342


|

3,76


|





Nợ dài hạn


|

167.826.056.718


|

60,28


|

233.644.245.464


|

68,95


|

199.998.158.801


|

55,17


|





Phải trả dài hạn người bán


|

0


|

0,00


|

47.437.825.000


|

14,00


|

61.308.877.200


|

16,91


|





Phải trả dài hạn nội bộ


|

94.861.703.968


|

34,07


|

68811737301


|

20,31


|

68.811.737.301


|

18,98


|





Phải trả dài hạn khác


|

72.964.352.750


|

26,21


|

75.015.933.163


|

22,14


|

27.498.794.300


|

7,59


|





Vay và nợ dài hạn


|

0


|

0,00


|

42.378.750.000


|

12,51


|

42.378.750.000


|

11,69


|





Tổng cộng


|

269.445.836.530[/b]


|

96,78


|

327.591.027.629[/b]


|

96,68


|

324.944.924.287[/b]


|

89,64


|


[/table]

Tài sản cố định của công ty tại thời điểm 30/04/2007[/b]



Đơn vị tính: Đồng



[table]



STT


|

Danh
mục tài sản


|

Nguyên
giá


|

Giá
trị còn lại


|

Tỷ
lệ (%)


|





1


|

Nhà
cửa, vật kiến trúc


|

9.013.851.914


|

8.411.846.125


|

93,32


|





2


|

Máy
móc thiết bị


|

2.723.461.191


|

1.814.852.073


|

66,64


|





3


|

Phương
tiện vận tải


|

476.762.181


|

91.621.611


|

19,22


|





4


|

Dụng
cụ quản lý


|

564.647.272


|

186.454.076


|

33,02


|





5


|

Tài
sản cố định vô hình


|

1.660.188.000


|

1.654.188.000


|

99,64


|








|

Tổng
Cộng


|

14.438.910.558


|

12.158.961.885


|

84,21


|


[/table]

[/b]



- Nhận xét:[/b]



Như
đã phân tích ở trên, 577 là một doanh nghiệp đang lứa tuổi “dậy thì”, vì vậy
các chỉ số tài chính về cơ cấu vốn và lợi nhuận đều không tốt. tình hình tài
chính sẽ được cải thiện khi 577 thực hiện được các dự án đề ra theo kế hoạch.



Tuy
nhiên, khả năng vay nợ của 577 cao, điều này thể hiện ở chỉ số nợ/vốn CSH. Điều
này cho thấy 577 có quan hệ khá tốt với các ngân hàng và bạn hàng. Điều này sẽ
là một lợi thế của 577 trong việc sử dụng công cụ nợ.



Hơn
nữa, một khi việc IPO thành công, 577 sẽ tăng được vốn điều lệ lên 154 tỷ VND,
cộng thêm vốn khoản thặng dư vốn cổ phần khá lón, co cấu tài chính của 577 sẽ
cải thiện và hợp lý hơn, tạo điệu kiện cho 577 có thể huy động thêm vốn từ
nguồn tín dụng ngân hang.