Mạn bàn về phân tích cơ bản

[farapo]

[quote user="Coco"]

[quote user="farapo"]

Bác ui, Farapo cũng đồng kiến với ý của bác, em cũng đã nói ở mấy bài trước về vấn đề này .[:zozo]

Vậy phương pháp nào phù hợp nhất với 577, theo ý của Farapo thì ta có thể áp dụng trường phái 2 đó là định giá theo luồng tiền . Tuy nhiên, đối với 577, để định giá chuẩn nhất, thì chúgn ta phải định giá theo luồng tiền của từng dự án một mà 577 đang tiến hành .
Do farapo chỉ có mỗi bản cáo bach. cho nên không đầy đủ thông tin, dẫn đến không thể đủ khả năng để định giá bằng phương pháp này . Hơn nữa, cũng xin thú thực với bác phuchung là em không phải dân địa ốc, cho nên em mới lên đây, hy vọng tìm được các đại ca để học hỏi Nếu có sự giúp đỡ của các bác, Farapo tin rằng nếu có thông tin đầy đủ về các dự án, chúgn ta hoàn toàn có thể định giá được 577 .


he he, em nói ở đây là tính luồng tiền của từng dự án mà 577 làm thôi, từ đó mới tính được giá trị của 577 . Nhưng than ôi, mỗi một bản cáo bạch, làm sao Farapo tính được giá trị của 577 bây giờ ? Mênh mông, mênh mông qua .....[A]


[/quote]


Coco hồi đi học ở trường có nhớ nghe thầy giáo nói phương pháp luồng tiền chiết khấu nhìn chung chỉ áp dụng được với các doanh nghiệp đã bước vào thời kỳ ổn định (maturity) vì kiểu gì sau khi đưa ra các luồng tiền dự báo cho 5-7 năm tới cũng phải tính giá trị còn lại kể từ thời điểm đó cho đến vô cùng vàđều phải dựa trên giả thiết doanh nghiệp phát triển ổn định. Xét vào công ty 577 nếu dùng phương pháp luồng tiền chiết khấu ở mức tổng thể cả doanh nghiệp thì không thể dự báo được nên một cách tiếp cận khác như bác Far nói là coi giá trị doanh nghiệp bằng tổng NPV ở thời điểm hiện tại của tất cả các dự án đang tiến hành, tuy nhiên cách tiếp cận này lại làm phát sinh một vấn đề là các dự án BDS có tuổi từ 5-7 năm, liên tục gối đầu nhau, NPV thay đổi liên tục cùng với thời gian không có cách gì tính toán được, đó là còn chưa kể đến khi tách dự án ra như vậy tính toán thế nào đối với các tài sản cố định của công ty (cả về giá trị lẫn khấu hao) vì chúng có thể tham gia một lúc vào nhiều dự án của công ty và tuổi đời dài hơn nhiều tuổi đời dự án.


Vậy có thể thấy phương pháp luồng tiền chiết khấu ở đây là không thể thực hiện được, nếu cứ muốn định giá 577, theo coco thì phương pháp PE vẫn là phương pháp phù hợp nhất. vướng mắc của phương pháp PE ở đây Vấn đềlà tập hợp so sánh. Quay ngược lại lý thuyết thì tập hợp so sánh được xác định là các doanh nghiệp: Có cùng mức rủi ro,Có ROE và tăng trưởng gtương đồng. Cùng mức rủi ro thì thông thường các doanh nghiệp trong cùng một ngành thường có rủi ro tương tự nên tập hợp so sánh cùng ngành có thể coi là tạm ổn, do đặc thù là cổ phiếu chưa niêm yết nên 577 có thêm rủi ro về thanh khoản, g có thể điều chỉnh thông qua việc tính toán biến so sánh Peg, ROE thì có thể lập một cột bên cạnh để so sánh bằng mắt. Như vậy cuối cùng ta có thể đi đến một bảng tổng kết PE PEG ROE và liệt kê các rủi ro phụ trội của các doanh nghiệp nhóm ngành bds. Tính toán mức trung bình ngành để biết 1 doanh nghiệp trung bình trong ngành có PE, PEG, ROE là bao nhiêu sau đó so sánh 577 với doanh nghiệp trung bình ngành và các doanh nghiệp trong ngành khác có thể đưa rađánh giá tương đối về giá cả hiện tại có hợp lý không, đang over hay under valuated


Cốt lõi của bài toán định giá không phải là một đáp số cụ thể vì tất cả các phương pháp đều phải dựa trên các giả sử, một định giá tốt chỉ là một diễn giải hợp lý không bị bác bỏ bởi những người khác mà thôi []


Chúc cả nhà cuối tuần thật vui vẻ



[/quote]


Chào bác Coco, mấy hôm nay bận việc nên em không tranh luận tích cực với các bác .

"như bác Far nói là coi giá trị doanh nghiệp bằng tổng NPV ở
thời điểm hiện tại của tất cả các dự án đang tiến hành, tuy nhiên cách
tiếp cận này lại làm phát sinh một vấn đề là các dự án BDS có tuổi từ
5-7 năm, liên tục gối đầu nhau, NPV thay đổi liên tục cùng với thời
gian không có cách gì tính toán được, đó là còn chưa kể đến khi tách dự
án ra như vậy tính toán thế nào đối với các tài sản cố định của công ty
(cả về giá trị lẫn khấu hao) vì chúng có thể tham gia một lúc vào nhiều
dự án của công ty và tuổi đời dài hơn nhiều tuổi đời dự án."Bác
coco nói hoàn toàn có lý, tuy nhiên nếu biết các dữ liệu đầy đủ về dự
án như thời gian bắt đầu thực hiện của từng dự án, các chi phí dự tính,
cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho từng dự án thì chúng ta hoàn toàn có thể
tính được luồn tiền của từng dự án theo từng năm . Từ đó tính ra đừong
luồng tiền của 577 trong vòng những năm tiếp theo .
Còn vấn đề về
các tài sản cố định, thực ra điều này chỉ đúng đối với các doanh nghiệp
BĐS thực hiện luôn cả khâu xây lắp . Tuy nhiên, thông thường các dự án
BĐS, các công ty này thường thuê một công ty chuyên xây dựng để đảm
nhiệm khâu này . Nếu bác chú ý thì có thể thấy giá trị TSCĐ như Phương
tiện vận tải, Máy móc thiết bi... chiếm giá trị rất nhỏ trong tổng tài
sản . Vì vậy, khi tính NPV của từng dự án, họ không tính khấu hao, mà
tính chi phí xây dựng chung thực hiện dự án đó .

Farapo đang tìm
một số thông tin cụ thể về việc tính chi phí xây dưng, sau khi có thông
tin đầy đủ, Farapo sẽ kết hợp với một số thông tin về 577 ở trong topic
OTC để thử định giá thằng này rồi post lên để các bác thảo luận nhé .

Còn về định giá bằng phương pháp so sánh, theo bác coco :Quay ngược lại lý thuyết thì tập hợp so sánh được xác định là các doanh
nghiệp: Có cùng mức rủi ro,Có ROE và tăng trưởng gtương đồng. Cùng
mức rủi ro thì thông thường các doanh nghiệp trong cùng một ngành
thường có rủi ro tương tự nên tập hợp so sánh cùng ngành có thể coi là
tạm ổn

577
là một cậu bé dậy thì, chúng ta đều biết rõ được ngoài rủi ro về ngành
nói chung, thì 577 còn có một rủi ro nữa đó là " đang giai đoạn" tiền
phát triển . Cũng như chúgn ta đã mạn bàn ở các bài trước, rủi ro 577
còn ở chỗ khả năng quản lý, khả năng thực hiện các dự án nữa . Vì vậy
nếu chỉ so sánh mức rủi ro tương đối theo ngành nói chung, thì Farapo
cho rằng không chính xác .

Còn về ROE và g tương đồng, đối với
một cậu bé dậy thì như 577, ROE có thể thấp nhưng bù lại mức tăng
trưởng trong những năm tiếp theo sẽ có biến động rất lớn .

Tuy
nhiên, trong điều kiện khi chúng ta không có một tập hợp so sánh hoàn
hảo, thì việc so sánh định giá bằng PE như bác Coco nói là hoàn toàn có
thể tham khảo được .Để có cái nhìn khách quan hơn, Farapo sẽ cố
gắng thu thập thêm thông tin, và thử định giá 577 bằng phương pháp tính
luồng tiền của từng dự án . Sau đó kết hợp với phương pháp so sánh bằng
PE, hy vọng chúng ta sẽ có một case study hoàn chỉnh về phân tích cơ
bản .
Chúc các bác cuối tuần vui vẻ .

[PROVIEW]

Bác farapo ơi, tôi đã gửi địa chỉ e-mail của tôi cho bác rồi sao không thấy bác gửi cho bản cáo bạch vậy?

[farapo]

[quote user="PROVIEW"]Bác farapo ơi, tôi đã gửi địa chỉ e-mail của tôi cho bác rồi sao không thấy bác gửi cho bản cáo bạch vậy?
[/quote]

Bác ơi, em đâu nhận được email của bác đâu, bác làm ơn gửi lại nhé, em sẽ gửi cho bác liền .
[:P]

[phuchung]

Chào bác far...

bác có cáo bạch của chú 577,sao không đưa các dự án của nó ra phân tích cho anh em nắm cái........chờ bác đó nhen!!!!! kekeke

[farapo]

[quote user="phuchung"]Chào bác far...

bác có cáo bạch của chú 577,sao không đưa các dự án của nó ra phân tích cho anh em nắm cái........chờ bác đó nhen!!!!! kekeke
[/quote]

Bác yên tâm, em có bản cáo bạch, tuy nhiên thông tin về các dự án đó vẫn chưa đầy đủ, em đang cố gắng thu thập thêm một chút thông tin trước khi đưa ra định giá cụ thể . Nếu phân tích lung tung,post lên diễn đàn bà con phản biện Farapo không còn đất để sống nữa thì chết . Hic híc,vả lại bác thông cảm cho em một ngày nữa, để em xong cái dự án cho cty cái đã, dạo này nhiều việc quá, Các bác thông cảm em nhé .[]

[phuchung]

haaaaaaaaaaaaaaaaa bac far oi!!!!!!!!!!! vay bac la nguoi cua 577 hay la người của VDSC dây????????????????????????

[Kentucky]

[quote user="phuchung"]haaaaaaaaaaaaaaaaa bac far oi!!!!!!!!!!! vay bac la nguoi cua 577 hay la người của VDSC dây????????????????????????
[/quote]
chắc là bắt cá 2 tay cả đôi bên[]

[phuchung]

Bác Far..... oi!!!!!

sao không thấy bác phân tích các dự án của 577 nhỉ??????bác bị ốm roi sao????

đợi bác đó..................kekeke

[phuchung]

Bác far... ơi!!!!!!!!!!!

bác phân tích các dự án của chú 577 nhanh nhé??? nó vừa có thêm hai DA mới do,bác pt mấy cái củ dể con giúp anh em phân tích mấy cái mới nữa chứ....


đoi bác nhe.................kekeke

[farapo]

[quote user="phuchung"]Bác far... ơi!!!!!!!!!!!

bác phân tích các dự án của chú 577 nhanh nhé??? nó vừa có thêm hai DA mới do,bác pt mấy cái củ dể con giúp anh em phân tích mấy cái mới nữa chứ....


đoi bác nhe.................kekeke
[/quote]

Đa tạ sự tin cậy của các bác, tuy nhiên Farapo không thể tiến hành phân tích dự án của 577 được . Farapo không phải là người của Đại việt và cũng chẳng phải nhân sự của 577 , nên về các thông tin khác ngoài bản cáo bạch dự tính thì farapo không có các thông tin sau hơn . Mấy hôm nghỉ mùng 2/9 , Farapo cũng ngồi nghiên cứu một chút về việc định giá các dự án, thì thấy rằng nếu chỉ dựa vào những thông tin trên bản cáo bạhc thì không chính xác và không thể đưa ra những định giá cụ thể được .[:#]

Vì vậy xin các bác thứ lỗi . Sáng hôm nay, tình cờ biết được thông tin Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận về nguyên tắc việc đăng ký chào bán cổ phiếu ra công
chúng của Công ty cổ phần Đầu tư năm bảy bảy, Farapo nghĩ rằng các bác sắp có thêm nhiều thông tin về cậu bé này đây, nếu các bác có thắc mắc gì thì chúng ta tiếp tục post lên và cùng thảo luận nhé . Không biết có bác nào biết khi nào roadshow của 577 không nhi?[^o)]

[phuchung]

chào bác far...!!!!

Em có thong tin đó:cuối tháng 9 roadshow,giửa tháng 10 IPO,bác kiểm tra xem đúng không nhé..........kekeke

[farapo]

Chào các bác,
Hôm nay lang thang trên VST, em vào topic của CII, thấy có dự án sao giống của dự án Hùng thanh của 577, em post lên để các bác đọc rồi thảo luận nhé:


Theo thông tin của 577:




'"Dự án Hùng Thanh của 577"


Dự án có tổng diện tích khu đất là
19.035 m2, có mặt tiền giáp đại lộ Đông Tây.Dự án cách trung tâm TP
Hồ Chí Minh 5 km.



Dự án là một Block cao 18 tầng,
trong đó có 7.614 m2 đất dùng để Block này với tổng diện tích sàn
xây dựng là 144.666 m2 tại P16, Q8 TP Hồ Chí Minh.Phần đất còn lại
để xây dựng hạ tầng đô thị.



Tổng doanh thu dự kiến: 1.185 tỷ
đồng.



Tổng vốn đầu tư dự kiến:906 tỷ đồng.



Trong đó chi phí xây dựng 660,
5 tỷ đông



Chi phí mua đất:91,7 tỷ đồng.



Còn lại là chi phí khác.



Lợi nhuận gộp hàng năm:205,4 tỷ
đồng.



LN ròng hàng năm :147,6



Lợi nhuận ròng hàng năm:



Hệ số hoàn vốn nội bộ:IRR 22,91 %



Thời gian hoàn vốn: 4 năm. Trong đó,
năm đầu tiên chỉ mới mua đất, đền bù giải phóng mặt bằng.... Từ năm thứ 2 trở
đi mới bắt đầu đi vào kinh doanh.



Tiến độ thu hồi vốn thực hiện
trong 4 năm.



Theo thông tin của CII


Tham
gia ĐẦU TƯ DỰ án chung cư NBB






Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật
Thành phố Hồ Chí Minh tham gia hợp tác đầu tư dự án Khu căn hộ cao tầng NBB với
tỷ lệ góp vốn là 40% vốn chủ đầu tư, tương ứng 150 (một trăm năm mươi) tỷ đồng.



Thông tin cơ bản về dự án chung cư NBB
như sau :



Vị trí địa lý : Phía Nam: Giáp Đại lộ
Đông Tây có lộ giới 60m; Phía Bắc: Giáp đường nội bộ có lộ giới 12m và rạch
cây; Phía Tây: giáp đường nội bộ có lộ giới 12m; Phía Đông: giáp đường nội bộ
có lộ giới 12m.



Nếu tính tuyến Đại Lộ Đông Tây, khu đất
có vị trí cách trung tâm quận 1 khoảng 8 km, cách trung tâm quận 5 khoảng 4 km
và cách Bến xe Chợ Lớn Miền Tây 3km.



Tổng vốn đầu tư ước tính : 1.656 tỷ đồng.



Diện tích Khu đất : 39.526 m2, hiện trạng
chủ yếu là đất nông nghiệp, nằm dọc Đại lộ Đông Tây phần đã xây dựng nền hạ,
hiện đang gia tải, tại phường 16 quận 8, Tp.HCM.



Tình trạng thoát nước: Sau khi công trình
hoàn thành, hệ thống thoát nước mưa và nước thải sẽ được đấu nối vào hệ thống
chung của tuyến Đại lộ Đông Tây.



Điện:Đấu nối với Điện
lực Chánh Hưng.



Nước: Đấu nối với Hệ thống nhà máy
nước Thủ Đức của toàn khu vực.



Nhận xét chung : Khu đất có vị trí rất
tốt, giao thông thuận tiện và khả năng kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật rất
tốt.



Dự kiến hiệu quả đầu tư : Theo tính toán,
lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án (sau khi khấu trừ toàn bộ
chi phí, bao gồm cả chi phí vay vốn) khoảng 252 tỷ đồng. Trong đó, phần CII
được hưởng là 100,8 tỷ đồng.





------------------------------------------------------

Farapo thấy hai dự án này có rất nhiều đặc điểm giống nhau :
Thứ 1: Tên của dự án mà CII tham gia trùng tên với công ty 577 là NBB
Thứ 2: Khu đất của dự án giống trùng khớp nhau
Tuy nhiên, các thông số kỹ thuật về dự án, diện tích dự án thì lại khác nhau .
Vậy câu hỏi đặt ra của Farapo như sau:
- Liệu dự án căn hộ cao cấp NBB do CII góp vốn có nằm trong các dự án mà 577 sẽ tham gia hay không? Tại sao không nằm trong bản cáo bạch của 577 ? 577 tham gia dự án này với tư cách gi? Chủ đầu tư hay chỉ tham gia thi công ? ( Tuy nhiên, việc đặt tên dự án căn hộ cao cấp NBB cũng có thể cho thấy xác xuất lớn là 577 là chủ đầu tư của dự án này )
- Nếu dự án này trùng với dự án của Hùng Thanh, thì tại sao lai có những thông số khác nhau về kỹ thuât.

Các bác nào có thêm thông tin về hai dự án này, xin các bác chỉ giáo giúp cho .