[quote user="Bungango"]Cứu cứu, cho em hỏi, 577 có khối lượng vay quá lớn, tỷ trọng vốn CSH trên tổng nguồn vốn quá bé như vậy thì sự phát triển của nó có an toàn không??/ Lỡ may có lúc nào đấy, dự án nào đấy toạch, không thu hồi được vốn thì có mà chít [:#]

Sợ lém à, có ai giải thích giùm em zới
[/quote]

he he, cảm ơn bác Bún gà ngố đã phát hiện ra rủi ro này của 577. Em xin trả lời bác như sau:

1. Kế hoạch IPO tăng vốn điều lệ từ 35 tỷ lên 154 tỷ, tương đương với phát hành thêm 11.9 triệu cổ phiếu mợi

Hình thức phát hành vẫn chưa chính thức chốt, vì vậy em dự đoán :

- nếu IPO thành công với giá trung bình cổ phiếu 577 là 3x, 577 sẽ thu được : 357.000.000.000 VNĐ

Lúc đó cơ cấu vốn của 577 sẽ như sau:



[table]



Dvị: triệu VNĐ


|




|

Sau khi IPO


|








|

2,006


|

2007 (F)


|





Tổng nợ


|

327,591


|

327,591


|





Tổng
Nguồn vốn


|

338,490


|

695,490


|





Nợ/Tổng
Nguồn vốn


|

97%


|

47%


|


[/table]



IPO thành công sẽ giúp 577 tái cấu trúc lại cơ cấu vốn, đảm bảo tính cân đối trong cơ cấu nợ/tổng vốn .
Điều này giúp cho 577 một mũi tên trúng hai đích:
1. Đảm bảo khả năng thanh toán
2. Tăng khả năng vay nợ
3. Có đủ nguồn vốn dài hạn để thực hiện các dự án

Tuy nhiên, IPO thành công chỉ giúp cho 577 thực hiện có khả năng vốn để thực hiện các dự án của mình, và đủ tiềm lực tài chính để duy trì sự phát triển của công ty trong trường hợp có rủi ro về tiến độ thực hiện các dự ạn Hơn nữa, theo thông tin của bản cáo bạch, các dự án của 577 đều có thời gian thu hồi vốn rất nhanh từ 1.5 năm -3 năm . Các dự án này đã được thực hiện cách đây hai năm, đang đi vào giai đoạn gần cuối, hoàn thành và thu hồi vốn .
Chỉ tiêu về hiệu quả dự án:



[table]



Dự án


|

Nhu cầu vốn đầu tư


|

Thời gian hoàn vốn


|

Tỷ lệ chiết khấu


|

IRR


|

NPV


|





TTTM Bắc Phan Thiết


|

309 tỷ VNĐ


|

1.32


|

15%


|

27.03%


|

25 tỷ VNĐ


|





Dự án Khu nhà P16, Q8


|

495.9 tỷ VNĐ


|

2.4


|

13.96%


|

56.45%


|

66.2tỷ VNĐ


|





Dự án Khu dân cư phường 2, Bạc Liêu


|

258.3 tỷ VNĐ


|

2.1


|

15%


|

28.69%


|

28,9 tỷ VNĐ


|





Thủy Điện Đá Đen


|

157,8 tỷ VNĐ


|

13 năm


|




|

11.22%


|

6.8 tỷ VNĐ


|


[/table]

-
Các dự án của 577 đều có thời gian hoàn vốn ngắn, nguồn thu dự kiến rõ ràng;



-
IRR cao, chứng tỏ
tính hiệu quả của dự án



-
Tuy nhiên, chỉ có dự án Thủy điện đá đen là hiệu quả đầu
tư không lớn, nhưng lại có khả năng tạo cash lâu dài.
Nếu sau này giá bán điện được nâng lên, thị trường điện cạnh tranh hơn thì với
hiệu qua của dự án này sẽ tăng theo thời gian.



Khả thi của dự án: Các dự án của 577 đều
đã hòan tất bước giải tỏa mặt bằng và quá trình san lấp quy hoạch tổng thể. Đây
là giai đoạn mất nhiều thời gian và khó khăn nhất. Một dự án BĐS thường có tuổi
đời từ 3-5 năm, mà tất cả các dự án của 577 đã tiến hành được 2-3 năm. Vì vậy
đây là một yếu tố thuận lợi đối với các nhà đầu tư.



Rủi ro của các dự án:



Việc
xin dự án “ngon” thì đúng thật là khó rồi, nhưng thực hiện được dự án và bán
được nó lại là một chuyện cũng không hề đơn giản.



577
sẽ gặp những khó khăn sau đây, mà các bác nếu định đầu tư thì cũng nên xem xét.
Nếu các bác có đi dự roadshow thì nhớ hỏi những câu hỏi về những vấn đề sau
nhé:



-
Khả năng 577 thực hiện các dự án theo đúng tiến độ thi
công, không đảm bảo chất lượng công trình;



-
577 không đủ năng lực và nhân sự cần thiết để thực hiện
các dự án cùng một lúc



-
577 không bán được các dự án như đúng tiến độ, dẫn đến
việc tồn đọng vốn


Tuy nhiên, về rủi ro của lĩnh vực BĐS, các bác cũng biết rõ, 577 cũng như các công ty trong ngành BĐS khác phụ thuộc chặt chẽ vào mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và chu kỳ của nền kinh tế, nếu nền kinh tế đi vào suy thoái thì ngành BĐS là ngành sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên .

Các bác nào có kiến thức sâu về BĐS vào đọc bài của em, phản biện cho em chóng nhớn học hỏi cái, he he,