[quote user="Coco"]

[quote user="farapo"]

Bác ui, Farapo cũng đồng kiến với ý của bác, em cũng đã nói ở mấy bài trước về vấn đề này .[:zozo]

Vậy phương pháp nào phù hợp nhất với 577, theo ý của Farapo thì ta có thể áp dụng trường phái 2 đó là định giá theo luồng tiền . Tuy nhiên, đối với 577, để định giá chuẩn nhất, thì chúgn ta phải định giá theo luồng tiền của từng dự án một mà 577 đang tiến hành .
Do farapo chỉ có mỗi bản cáo bach. cho nên không đầy đủ thông tin, dẫn đến không thể đủ khả năng để định giá bằng phương pháp này . Hơn nữa, cũng xin thú thực với bác phuchung là em không phải dân địa ốc, cho nên em mới lên đây, hy vọng tìm được các đại ca để học hỏi Nếu có sự giúp đỡ của các bác, Farapo tin rằng nếu có thông tin đầy đủ về các dự án, chúgn ta hoàn toàn có thể định giá được 577 .


he he, em nói ở đây là tính luồng tiền của từng dự án mà 577 làm thôi, từ đó mới tính được giá trị của 577 . Nhưng than ôi, mỗi một bản cáo bạch, làm sao Farapo tính được giá trị của 577 bây giờ ? Mênh mông, mênh mông qua .....[A]


[/quote]


Coco hồi đi học ở trường có nhớ nghe thầy giáo nói phương pháp luồng tiền chiết khấu nhìn chung chỉ áp dụng được với các doanh nghiệp đã bước vào thời kỳ ổn định (maturity) vì kiểu gì sau khi đưa ra các luồng tiền dự báo cho 5-7 năm tới cũng phải tính giá trị còn lại kể từ thời điểm đó cho đến vô cùng vàđều phải dựa trên giả thiết doanh nghiệp phát triển ổn định. Xét vào công ty 577 nếu dùng phương pháp luồng tiền chiết khấu ở mức tổng thể cả doanh nghiệp thì không thể dự báo được nên một cách tiếp cận khác như bác Far nói là coi giá trị doanh nghiệp bằng tổng NPV ở thời điểm hiện tại của tất cả các dự án đang tiến hành, tuy nhiên cách tiếp cận này lại làm phát sinh một vấn đề là các dự án BDS có tuổi từ 5-7 năm, liên tục gối đầu nhau, NPV thay đổi liên tục cùng với thời gian không có cách gì tính toán được, đó là còn chưa kể đến khi tách dự án ra như vậy tính toán thế nào đối với các tài sản cố định của công ty (cả về giá trị lẫn khấu hao) vì chúng có thể tham gia một lúc vào nhiều dự án của công ty và tuổi đời dài hơn nhiều tuổi đời dự án.


Vậy có thể thấy phương pháp luồng tiền chiết khấu ở đây là không thể thực hiện được, nếu cứ muốn định giá 577, theo coco thì phương pháp PE vẫn là phương pháp phù hợp nhất. vướng mắc của phương pháp PE ở đây Vấn đềlà tập hợp so sánh. Quay ngược lại lý thuyết thì tập hợp so sánh được xác định là các doanh nghiệp: Có cùng mức rủi ro,Có ROE và tăng trưởng gtương đồng. Cùng mức rủi ro thì thông thường các doanh nghiệp trong cùng một ngành thường có rủi ro tương tự nên tập hợp so sánh cùng ngành có thể coi là tạm ổn, do đặc thù là cổ phiếu chưa niêm yết nên 577 có thêm rủi ro về thanh khoản, g có thể điều chỉnh thông qua việc tính toán biến so sánh Peg, ROE thì có thể lập một cột bên cạnh để so sánh bằng mắt. Như vậy cuối cùng ta có thể đi đến một bảng tổng kết PE PEG ROE và liệt kê các rủi ro phụ trội của các doanh nghiệp nhóm ngành bds. Tính toán mức trung bình ngành để biết 1 doanh nghiệp trung bình trong ngành có PE, PEG, ROE là bao nhiêu sau đó so sánh 577 với doanh nghiệp trung bình ngành và các doanh nghiệp trong ngành khác có thể đưa rađánh giá tương đối về giá cả hiện tại có hợp lý không, đang over hay under valuated


Cốt lõi của bài toán định giá không phải là một đáp số cụ thể vì tất cả các phương pháp đều phải dựa trên các giả sử, một định giá tốt chỉ là một diễn giải hợp lý không bị bác bỏ bởi những người khác mà thôi []


Chúc cả nhà cuối tuần thật vui vẻ



[/quote]


Chào bác Coco, mấy hôm nay bận việc nên em không tranh luận tích cực với các bác .

"như bác Far nói là coi giá trị doanh nghiệp bằng tổng NPV ở
thời điểm hiện tại của tất cả các dự án đang tiến hành, tuy nhiên cách
tiếp cận này lại làm phát sinh một vấn đề là các dự án BDS có tuổi từ
5-7 năm, liên tục gối đầu nhau, NPV thay đổi liên tục cùng với thời
gian không có cách gì tính toán được, đó là còn chưa kể đến khi tách dự
án ra như vậy tính toán thế nào đối với các tài sản cố định của công ty
(cả về giá trị lẫn khấu hao) vì chúng có thể tham gia một lúc vào nhiều
dự án của công ty và tuổi đời dài hơn nhiều tuổi đời dự án."Bác
coco nói hoàn toàn có lý, tuy nhiên nếu biết các dữ liệu đầy đủ về dự
án như thời gian bắt đầu thực hiện của từng dự án, các chi phí dự tính,
cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho từng dự án thì chúng ta hoàn toàn có thể
tính được luồn tiền của từng dự án theo từng năm . Từ đó tính ra đừong
luồng tiền của 577 trong vòng những năm tiếp theo .
Còn vấn đề về
các tài sản cố định, thực ra điều này chỉ đúng đối với các doanh nghiệp
BĐS thực hiện luôn cả khâu xây lắp . Tuy nhiên, thông thường các dự án
BĐS, các công ty này thường thuê một công ty chuyên xây dựng để đảm
nhiệm khâu này . Nếu bác chú ý thì có thể thấy giá trị TSCĐ như Phương
tiện vận tải, Máy móc thiết bi... chiếm giá trị rất nhỏ trong tổng tài
sản . Vì vậy, khi tính NPV của từng dự án, họ không tính khấu hao, mà
tính chi phí xây dựng chung thực hiện dự án đó .

Farapo đang tìm
một số thông tin cụ thể về việc tính chi phí xây dưng, sau khi có thông
tin đầy đủ, Farapo sẽ kết hợp với một số thông tin về 577 ở trong topic
OTC để thử định giá thằng này rồi post lên để các bác thảo luận nhé .

Còn về định giá bằng phương pháp so sánh, theo bác coco :Quay ngược lại lý thuyết thì tập hợp so sánh được xác định là các doanh
nghiệp: Có cùng mức rủi ro,Có ROE và tăng trưởng gtương đồng. Cùng
mức rủi ro thì thông thường các doanh nghiệp trong cùng một ngành
thường có rủi ro tương tự nên tập hợp so sánh cùng ngành có thể coi là
tạm ổn

577
là một cậu bé dậy thì, chúng ta đều biết rõ được ngoài rủi ro về ngành
nói chung, thì 577 còn có một rủi ro nữa đó là " đang giai đoạn" tiền
phát triển . Cũng như chúgn ta đã mạn bàn ở các bài trước, rủi ro 577
còn ở chỗ khả năng quản lý, khả năng thực hiện các dự án nữa . Vì vậy
nếu chỉ so sánh mức rủi ro tương đối theo ngành nói chung, thì Farapo
cho rằng không chính xác .

Còn về ROE và g tương đồng, đối với
một cậu bé dậy thì như 577, ROE có thể thấp nhưng bù lại mức tăng
trưởng trong những năm tiếp theo sẽ có biến động rất lớn .

Tuy
nhiên, trong điều kiện khi chúng ta không có một tập hợp so sánh hoàn
hảo, thì việc so sánh định giá bằng PE như bác Coco nói là hoàn toàn có
thể tham khảo được .Để có cái nhìn khách quan hơn, Farapo sẽ cố
gắng thu thập thêm thông tin, và thử định giá 577 bằng phương pháp tính
luồng tiền của từng dự án . Sau đó kết hợp với phương pháp so sánh bằng
PE, hy vọng chúng ta sẽ có một case study hoàn chỉnh về phân tích cơ
bản .
Chúc các bác cuối tuần vui vẻ .