Mạn bàn về phân tích cơ bản

[Coco]

Đây là một chủ đề rất hay dù cho nếu có lồng vào mục đích quảng cáo cho một cổ phiếu nào đó thì vẫn là một cách quảng cáo hấp dẫn, ấn tượng nhất đúng không cả nhà. Cũng giống như trên thị trường hàng hóa, ngày nào chúng ta chẳng tiếp nhận bao nhiêu thông tin với mục đích tiếp thị mời mua hàng. Quảng cáo là tốt vì có thế chúng ta mới biết đến các sản phẩm mới chứ, chẳng phải có nhiều sản phẩm lúc đầu chẳng ai biết mà sau khi dùng thử thì rất hài lòng về giá cả và chất lượng đó sao. Vấn đề ở đây là tiếp nhận, xử lý các thông tin ra sao để chọn được món hàng tốt nhất, hợp lý nhất phù hợp với bản thân mình.


Tạm chưa nói đến món hàng là công ty 577 ở đây, Coco vote 5 sao cho người tạo ra topic này vì cách tiếp thị độc đáo và chứa đựng rất nhiều kiến thức. Các thông tin được trình bày phân tích vừa bài bản vừa hài hước [].


Có một câu hỏi phản biện dành cho bạn: như bạn nói các dự án bất động sản có từ lúc triển khai đến lúc thu hồi vốn là khoảng 5 năm, vậy công ty 577 có chiến lược thế nào sau khi dùng hết đống của hồi môn của cienco 5 để duy trì các nguồn thu nhập trong dài hạn?

[thinktwice]

Thua Bac Faparo, em thay bai cua bac trinh bay ve khai niem va vi du ap dung phan tich co ban rat thanh cong de truyen tai cho nguoi doc nhung hinh dung ve cong viec nay. Nhung ro rang la voi pham vi trinh bay nhu vay kho ma chuyen tai va dap ung het duoc yeu cau ve phan tich co ban.


Don cu phan quan trong nhat cua bac neu ve xac dinh gia tri theo phuong phap P/E, viec lay comparator la may cong ty do trong khi khong co cac dieu kien so sanh tuong ung voi cac dau muc phan tich co ban ma bac neu, vo hinh chung da lam yeu lap luan su dung P/E trung binh la 30 cua bac roi. Du rang bac da dung ty le chiet khau la 50% de tinh gia co phieu cua ngay dau trading, nhug em thay, de than trong hon bac can lay gia thap nhat voi P/E la 12, tuong ung voi muc thap nhat P/E cua co phieu dang giao dich chang han.


Ngoai ra, phan xac dinh gia cua bac se thuyet phuc hon neu bo sung them phuong phap xac dinh gia khac nhu CAPM hoac multi-factor voi cac coefficients lay tu cac doanh nghiep tuong tu chang han.


Cam on bac da bo suc luc ra chia se cho anh em cac kien thuc quy bau cua minh. Chuc bac vui khoe va thanh dat.

[farapo]

[quote user="Coco"]

Đây là một chủ đề rất hay dù cho nếu có lồng vào mục đích quảng cáo cho một cổ phiếu nào đó thì vẫn là một cách quảng cáo hấp dẫn, ấn tượng nhất đúng không cả nhà. Cũng giống như trên thị trường hàng hóa, ngày nào chúng ta chẳng tiếp nhận bao nhiêu thông tin với mục đích tiếp thị mời mua hàng. Quảng cáo là tốt vì có thế chúng ta mới biết đến các sản phẩm mới chứ, chẳng phải có nhiều sản phẩm lúc đầu chẳng ai biết mà sau khi dùng thử thì rất hài lòng về giá cả và chất lượng đó sao. Vấn đề ở đây là tiếp nhận, xử lý các thông tin ra sao để chọn được món hàng tốt nhất, hợp lý nhất phù hợp với bản thân mình.


Tạm chưa nói đến món hàng là công ty 577 ở đây, Coco vote 5 sao cho người tạo ra topic này vì cách tiếp thị độc đáo và chứa đựng rất nhiều kiến thức. Các thông tin được trình bày phân tích vừa bài bản vừa hài hước [].


Có một câu hỏi phản biện dành cho bạn: như bạn nói các dự án bất động sản có từ lúc triển khai đến lúc thu hồi vốn là khoảng 5 năm, vậy công ty 577 có chiến lược thế nào sau khi dùng hết đống của hồi môn của cienco 5 để duy trì các nguồn thu nhập trong dài hạn?





Cảm ơn bác Coco đã có lời phản biện và vote cho farapo 5 sao, he he, xúc động quạ[:'(]Em cũng công nhận là bài phân tích của em tương đối tham lam, làm cho các bác không thể theo dõi đựoc hết và cũng không thoát được hết những ý cần phân tích:
Định vị lại 577, chúng ta có thể nhìn nhận rằng:
- 577 là công ty không có thương hiệu trong làng BĐS, đang lứa tuổi dậy thì
- Tất cả các dự án mà 577 đang có đều do mẹ "Cienco"5 cho trước khi "IPO"

Em cũng xin nhắc lại là toàn bộ thông tin dùng trong bản phân tích này đều là những thông tin public, farapo không phải là thành viên trong hội đồng quản trị của 577 và chưa bao giờ có cơ hội tiếp chuyện với những người trong 577.

Farapo nhắc lại thông tin" điều kiện thành công của các công ty trong lĩnh vực BĐS"
-
Tiềm lực tài chính



-
Khả năng thi công, khả năng quản lý



-
Khả năng đấu thầu xin dự án: khả năng này thường đi đôi với điều kiện cty phải có tiềm lực tài chính, có thương hiệu + mối quan hê.

Nếu 577 huy động vốn thành công trong đợt IPO này và thực hiện tốt các dự án, 577 sẽ khẳng định được sức mạnh của mình, và từ đó sẽ có:
- Thương hiệu
- Tiềm lực tài chính

Với hai yếu tố trên, 577 sẽ trở thành công ty đầu đàn đại diện cho Cenco5, vì vậy việc " xin các dự án" tiếp theo là hoàn toàn thực hiện được. Lúc đó, 577 sẽ có một tương lai không xa trở thành một SJS thứ hai trên sàn Tp.HCM. Các "dự án gối đầu" sẽ là một nguồn thu nhập đều đặn cho các cổ đông của 577.

Hơn nữa, nếu có tiền, thì 577 có thể mở rộng sang lĩnh vực đầu tư góp vốn vào các công trình BĐS, đi theo bước chân của đại cổ đông CII.

Tuy vậy, đó là trường hợp "nếu", và người pháp có câu" Avec si, on peut mettre paris dans un bouteille" , đại thể là " với từ nếu, chúng ta có thể nhét Paris vào trong một cái chai" . Tương lai là những gì chúng ta không thể kiểm soát trước được, quyết định đầu tư hay không phụ thuộc vào bản lĩnh và trình độ của mỗi nhà đầu tư .

Em trả lời vậy, không biết bác COCO có phản biện gì nữa không ah?[:P]






[/quote]

[farapo]

[quote user="bacthinh"]

Tiêu đề hấp dẫn


Vào đề khá mùi mẫn


Khách vào nhà bị tẩu hỏa nhập ma vì "tràng giang đại hải" nhưng thông tin về một công ty mà đến cái tên vẫn ít người biết.




Vấn đề đặt ra: tại sao không lấy một "ai đó" đại chúng trên sàn để phân tích mẫu???[/quote]

Việc chọn mẫu cũng là điều hết sức tế nhi. Vì trong bản phân tích của Farapo, Farapo đang cố gắng tìm kiếm một doanh nghiệp trong lứa tuổi "dậy thì", mà theo tiêu chuẩn của "dậy thì " thì các công ty này phải có những điều kiện sau:

- Tuổi đời còn trẻ :



-
Kinh nghiệm hạn chế :


-
Hoài bão:



-
Lớn rất nhanh


Mà để thỏa mã những điều kiện trên, thì em không tìm thấy doanh nghiệp nào trên Sàn có đặc điểm như vậy cả . Chính vì lý do đó em chọn 577.

Sau khi phân tích 577, coi như một đại diện cho các doanh nghiệp " trong lứa tuổi dậy thì", Farapo sẽ tìm kiếm một doanh nghiệp trong lứa tuổi " trưởng thành" để phân tích .[:P]

[farapo]

[quote user="thinktwice"]

Thua Bac Faparo, em thay bai cua bac trinh bay ve khai niem va vi du ap dung phan tich co ban rat thanh cong de truyen tai cho nguoi doc nhung hinh dung ve cong viec nay. Nhung ro rang la voi pham vi trinh bay nhu vay kho ma chuyen tai va dap ung het duoc yeu cau ve phan tich co ban.


Don cu phan quan trong nhat cua bac neu ve xac dinh gia tri theo phuong phap P/E, viec lay comparator la may cong ty do trong khi khong co cac dieu kien so sanh tuong ung voi cac dau muc phan tich co ban ma bac neu, vo hinh chung da lam yeu lap luan su dung P/E trung binh la 30 cua bac roi. Du rang bac da dung ty le chiet khau la 50% de tinh gia co phieu cua ngay dau trading, nhug em thay, de than trong hon bac can lay gia thap nhat voi P/E la 12, tuong ung voi muc thap nhat P/E cua co phieu dang giao dich chang han.


Ngoai ra, phan xac dinh gia cua bac se thuyet phuc hon neu bo sung them phuong phap xac dinh gia khac nhu CAPM hoac multi-factor voi cac coefficients lay tu cac doanh nghiep tuong tu chang han.


Cam on bac da bo suc luc ra chia se cho anh em cac kien thuc quy bau cua minh. Chuc bac vui khoe va thanh dat.[/quote]

Việc định giá về 577, em post cho các bác tham khảo cách tính giá trị của bản cáo bạch, còn cá nhân Farapo thì không đi sâu vào phân tích định giá 577. Lý do là do thiếu thông tin về các dự án, về 577 nên việc định giá một doanh nghiệp " dậy thì" là một vấn đề tương đối nhạy cảm và khó khăn .

Lúc đầu Farapo cũng định sử dụng các Coeffcients của các doanh nghiệp trong cùng lĩnh vực để so sánh và phân tích, nhưng sau một thời gian nghiên cứu, Farapo nhận thấy rằng để tìm được các doannh nghiệp tương đồng với 577 để so sánh là điều rất khó khăn . Vì vậy, Farapo coi 577 là một bài toán mà chúng ta chỉ biết đáp số, còn lại các nghiệm và phương trình thì chúng ta không biết . Để giải một bài toán như vậy, muốn chứng minh đáp số đó là sai, chúng ta sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức . Do vậy, đối với những bài toán này, Farapo sử dụng một cách thực dụng và nhanh hơn, đó là giả sử đáp số là đúng thì chúng ta sẽ xử lý như thế nảo

Chính vì vậy, trong điều kiện thông tin không đầy đủ, trong bài phân tích, Farapo đã chỉ tập trung vào trả lời câu hỏi đặt ra đối vớ nhà đầu tư nhỏ là " nếu giá 577 là 4x", thì chúng ta có nên đầu tư hay không ?[:P]

[Kim Possible]

[quote user="farapo"][quote user="Coco"]

Đây là một chủ đề rất hay dù cho nếu có lồng vào mục đích quảng cáo cho một cổ phiếu nào đó thì vẫn là một cách quảng cáo hấp dẫn, ấn tượng nhất đúng không cả nhà. Cũng giống như trên thị trường hàng hóa, ngày nào chúng ta chẳng tiếp nhận bao nhiêu thông tin với mục đích tiếp thị mời mua hàng. Quảng cáo là tốt vì có thế chúng ta mới biết đến các sản phẩm mới chứ, chẳng phải có nhiều sản phẩm lúc đầu chẳng ai biết mà sau khi dùng thử thì rất hài lòng về giá cả và chất lượng đó sao. Vấn đề ở đây là tiếp nhận, xử lý các thông tin ra sao để chọn được món hàng tốt nhất, hợp lý nhất phù hợp với bản thân mình.


Tạm chưa nói đến món hàng là công ty 577 ở đây, Coco vote 5 sao cho người tạo ra topic này vì cách tiếp thị độc đáo và chứa đựng rất nhiều kiến thức. Các thông tin được trình bày phân tích vừa bài bản vừa hài hước [].


Có một câu hỏi phản biện dành cho bạn: như bạn nói các dự án bất động sản có từ lúc triển khai đến lúc thu hồi vốn là khoảng 5 năm, vậy công ty 577 có chiến lược thế nào sau khi dùng hết đống của hồi môn của cienco 5 để duy trì các nguồn thu nhập trong dài hạn?





Cảm ơn bác Coco đã có lời phản biện và vote cho farapo 5 sao, he he, xúc động quạ[:'(]Em cũng công nhận là bài phân tích của em tương đối tham lam, làm cho các bác không thể theo dõi đựoc hết và cũng không thoát được hết những ý cần phân tích:
Định vị lại 577, chúng ta có thể nhìn nhận rằng:
- 577 là công ty không có thương hiệu trong làng BĐS, đang lứa tuổi dậy thì
- Tất cả các dự án mà 577 đang có đều do mẹ "Cienco"5 cho trước khi "IPO"

Em cũng xin nhắc lại là toàn bộ thông tin dùng trong bản phân tích này đều là những thông tin public, farapo không phải là thành viên trong hội đồng quản trị của 577 và chưa bao giờ có cơ hội tiếp chuyện với những người trong 577.

Farapo nhắc lại thông tin" điều kiện thành công của các công ty trong lĩnh vực BĐS"
-
Tiềm lực tài chính



-
Khả năng thi công, khả năng quản lý



-
Khả năng đấu thầu xin dự án: khả năng này thường đi đôi với điều kiện cty phải có tiềm lực tài chính, có thương hiệu + mối quan hê.

Nếu 577 huy động vốn thành công trong đợt IPO này và thực hiện tốt các dự án, 577 sẽ khẳng định được sức mạnh của mình, và từ đó sẽ có:
- Thương hiệu
- Tiềm lực tài chính

Với hai yếu tố trên, 577 sẽ trở thành công ty đầu đàn đại diện cho Cenco5, vì vậy việc " xin các dự án" tiếp theo là hoàn toàn thực hiện được. Lúc đó, 577 sẽ có một tương lai không xa trở thành một SJS thứ hai trên sàn Tp.HCM. Các "dự án gối đầu" sẽ là một nguồn thu nhập đều đặn cho các cổ đông của 577.

Hơn nữa, nếu có tiền, thì 577 có thể mở rộng sang lĩnh vực đầu tư góp vốn vào các công trình BĐS, đi theo bước chân của đại cổ đông CII.

Tuy vậy, đó là trường hợp "nếu", và người pháp có câu" Avec si, on peut mettre paris dans un bouteille" , đại thể là " với từ nếu, chúng ta có thể nhét Paris vào trong một cái chai" . Tương lai là những gì chúng ta không thể kiểm soát trước được, quyết định đầu tư hay không phụ thuộc vào bản lĩnh và trình độ của mỗi nhà đầu tư .

Em trả lời vậy, không biết bác COCO có phản biện gì nữa không ah?[:P]
[/quote][/quote]
Bác có thể phân tích khả năng thành công của 577 trong đợt IPO này k?
Em thì chỉ thấy là hình như các nhà đầu tư vẫn chưa mâý quan tâm đến CP này.
Vẫn biết là tương lai không đoán trước được nhưng phân tích để dự đoán trước thì hoàn toàn có thể, bác nhỉ. Em chờ tin bác để xem có nên đăng ký IPO không đấy[*-)]

[farapo]

[quote user="JKR"]Vẫn biết là CP ngành BDS đang là hàng hot, nhưng bác ơi, cái gì làm cho 577 trở nên đặc biệt hơn những CP khác?
Công nhận bài phân tích cơ bản của bác rất hay, nhưng em tin rằng nếu bác phân tích CP khác thì có khi còn đáng mua hơn đấy.
Ví dụ bác thử so sánh giữa CII và 577 đi
[/quote]

Em công nhận trong thời điểm hiện tại, nếu xét về cơ hội đầu tư thì chúng ta có rất nhiều. Tuy nhiên, trong bối cảnh như vậy, việc lựa chọn ra một công ty tiềm năng, khác biệt, có khả năng tăng trưởng thì không phải điều dễ .

Sự khác nhau cơ bản của CII và 577 là lứa tuổi của doanh nghiêp. Nếu 577 là một công ty trong lứa tuổi " dậy thì" với những tiềm năng tăng trưởng mạnh, sức bật lớn và tiềm ẩn những rủi ro nhất định thì CII Farapo xếp vào hạng " giai đoạn trưởng thành". Nếu bác đọc kỹ định nghĩa của em về loại hình doanh nghiệp, bác có thể nhận ra được ngay những khác biệt cơ bản giữa hai công ty này . Dù sao đây cũng là gợi ý hai, có thể phần II của "Mạn bàn phân tích cơ bản", Farapo sẽ lấy ví dụ CII để minh họa phân tích .

Còn trong phần nhận định xu hướng thị trường của bản phân tích, em đã nêu rõ xu hướng giá của 577 trong ngắn và trung hạn . Đối với em, 577 chưa chắc là một cổ phiếu đáng mua nhất, nhưng cũng là một cổ phiếu thuộc dạng " đặc biệt" và đáng mua .

[Bungango]

Hay, mỗi tội quá dài, đọc đã mệt, muốn phân tích và bình xét, e rằng còn phải đọc lại vài lượt kỹ lưỡng, nếu không chẳng khác nào múa rùi qua mắt thợ, phải không ạ, hi`hi`, nhất là lại mới zào nghề []

[Coco]

Coco ko phản biện gì nữa đâu []. Công ty bạn dẫn chứng nếu dựa vào các thông tin công bố thì đúng là có thể xếp vào loại đang tăng trưởng nhanh trong ngành bất động sản là ngành đang nóng của nền kinh tế. Giá 4x tương ứng PEnăm 2007 khoảng 15 là khá hấp dẫn nếu so với các công ty bất động sản hiện tại và nếu công ty tiếp tụctăng trưởng nhanh thì PE sẽ còn giảm xuống trong các năm tới.


Tuy nhiên rủi ro chính của các công ty này là phát triển quá nhanh và quá mạnh trong một thời gian ngắn nằm ở khả năng bộ máy quản trị phải có sự phát triển tương xứng để đảm bảo hiệu quả, nếu quản lý kém thì cậu bé dậy thì cũng chỉ có thể trở thành một thanh niên còi chứ ko trở thành một anh chàng cường tráng được. Liệu Farapo có thể tiếp tục cung cấp thông tin về vấn đề này ?

[farapo]

[quote user="Coco"]

Coco ko phản biện gì nữa đâu []. Công ty bạn dẫn chứng nếu dựa vào các thông tin công bố thì đúng là có thể xếp vào loại đang tăng trưởng nhanh trong ngành bất động sản là ngành đang nóng của nền kinh tế. Giá 4x tương ứng PEnăm 2007 khoảng 15 là khá hấp dẫn nếu so với các công ty bất động sản hiện tại và nếu công ty tiếp tụctăng trưởng nhanh thì PE sẽ còn giảm xuống trong các năm tới.


Tuy nhiên rủi ro chính của các công ty này là phát triển quá nhanh và quá mạnh trong một thời gian ngắn nằm ở khả năng bộ máy quản trị phải có sự phát triển tương xứng để đảm bảo hiệu quả, nếu quản lý kém thì cậu bé dậy thì cũng chỉ có thể trở thành một thanh niên còi chứ ko trở thành một anh chàng cường tráng được. Liệu Farapo có thể tiếp tục cung cấp thông tin về vấn đề này ?


[/quote]

Farapo hoàn toàn đồng ý với ý kiến của Coco. Việc định giá và phân tích cơ bản chỉ dựa vào những thông tin của bản cáo bạch sẽ không mang tính chuyên sâu .Về mặt rủi ro này, Farapo cũng đã đề cập đến cho các nhà đầu tư cá nhân trong phần nhận định của mình:

Nếu giá 577 là
4x, Câu hỏi đặt ra:
có nên đâu tư hay không?





Rủi ro đầu tư :



-
Các thông tin của dự án không
trung thực, không khách quan



-
Tổ chức quản lý của 577 còn non
trẻ, điều này sẽ gây rủi ro khi 577 thay đổi quy mô hoạt động trong thời gian
quá ngắn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng thi công của các dự
án, gây thiệt hại trực tiếp cho các nhà đầu tư
-------------------

Phân tích cơ bản là một môn "nghệ thuât" nhiều hơn là một môn khoa học cơ bản, không phải ai cũng áp dụng đươc. Tuy nhiên, nếu các nhà đầu tư cá nhân biết cách chắt lọc thông tin qua các phương tiện thông tin đại chúng, thì điều này cũng giúp họ có những quyết định sáng suốt hơn khi tiến hành đầu tư vào một cổ phiếu .

Còn việc thành công hay thất bại của 577 phụ thuộc vào đội ngũ quản trị và những người ngồi trên con thuyển của 577. Trong bài phân tích của 577, Farapo đã nêu rõ những nhận định của mình về đội ngũ quản trị và các cổ đông chiến lược:

"---------------------------------------------------------------------------
5. Cơ cấu tổ
chức và nhân sự: đội ngũ lãnh đạo công ty năng động,
có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực, có tiềm năng phát triển.



Thông thường các bản cáo bạch sẽ đưa các thông tin chi
tiết về quá trình làm việc và một chút tiểu sử của các thành viên hội đồng quản
trị và ban kiểm soát.



Đọc qua về 577, em nắm được những ý sau:



-
Lứa tuổi của ban quản trị: tất
cả các thành viên đều có tuổi đời tương đối trẻ, các thành viên của hội đồng
quản trị đều nằm ở thế hệ 7x và 8x.



-
Học vấn: hội đồng quản
trị của công ty không có thành tích nổi bật trong quá trình học tập, tất cả đều
tốt nghiệp cử nhân quản trị kinh doanh, hoặc là kỹ sư cầu đường. Tuy nhiên,
trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc, điều quan trọng giúp một doanh nghiệp thành
công không phải học vị của giám đốc, điều quan trọng đối với em đó là mức độ
năng động của ban giám đốc và khả năng hành xử của ban giám đốc



-
Về kinh nghiệm :
xét về kinh nghiệm, em đánh giá cao đội ngũ hội đồng quả trị. Nếu đọc kỹ bản
cáo bạch, các bác sẽ thấy hội đồng quản trị là những người có kinh nghiệm khá
phong phú, trong các lĩnh vực khác nhau như địa ốc, kinh doanh, xây dựng. Hơn
nữa, các kinh nghiệm của ban quản trị có khả năng bổ xung cho nhau, một số
thành viên trong hội đồng quản trị đã có kinh nghiệm sáng lập công ty, điều này
là yếu tố rất quan trọng sẽ giúp một công ty đang giai đoạn khởi nghiệp có cơ
hội thành công.

6. Cơ cấu cổ đông
chiến lược:



-
Cenco 5 : chiếm 30%



-
BIDV Bình Định



- Quỹ quản lý hạ tầng CII



-
Công ty chứng
khoán Rồng Việt : đối tác chiến lược của EXIMBANK



-
Công ty quản lý quỹ đầu tư Việt Long : công ty
liên kết của công ty vàng bạc đá quỹ Sài Gòn SJC, công ty đầu ngành về vàng
khối, trực thuộc ủy ban nhân dân thành phố HCM)



-
Công ty đầu tư Việt Thành



Đặc
điểm các cổ đông chiến lược: tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng hỗ trợ cho
577 về mặt nguồn vốn dài hạn để thực hiện các dự án.



Riêng
CII thì có kinh nghiệm tham gia đầu tư vào rất nhiều các dự án khác nhau. CII
được biết đến và được đánh giá như con cưng của HIFU ( quỹ đầu tư phát triển đô
thị Tp.HCM), nổi tiếng vì khả năng tìm kiếm và đầu tư và vào các dự án tiềm
năng và hiệu quả trên thị trường bất động sản.



Một
đặc điểm nữa của quá trình tạo hàng đó là 577 không đánh bóng thương hiệu một
cách vội vã. Các bác có thể thấy là có rất ít thông tin về 577 trên thị trường.
Vì vậy, em kết luận:



v
Loại hình các cổ đông chiến lược: tạo hàng



v
Giai đoạn tạo hàng:
giai đoạn đầu























---------------------------------------------------------------------
Vì vậy, một cậu bé dậy thì như 577, có tiềm năng phát triển, có định hướng tốt, có những người bạn có kinh nghiệm dẫn đường, thì khả năng trở thành một cậu bé cường tráng sẽ nhiều hơn là trở thành một cậu bé còi coc.

[Bungango]

Cứu cứu, cho em hỏi, 577 có khối lượng vay quá lớn, tỷ trọng vốn CSH trên tổng nguồn vốn quá bé như vậy thì sự phát triển của nó có an toàn không??/ Lỡ may có lúc nào đấy, dự án nào đấy toạch, không thu hồi được vốn thì có mà chít [:#]

Sợ lém à, có ai giải thích giùm em zới

[farapo]

[quote user="Bungango"]Cứu cứu, cho em hỏi, 577 có khối lượng vay quá lớn, tỷ trọng vốn CSH trên tổng nguồn vốn quá bé như vậy thì sự phát triển của nó có an toàn không??/ Lỡ may có lúc nào đấy, dự án nào đấy toạch, không thu hồi được vốn thì có mà chít [:#]

Sợ lém à, có ai giải thích giùm em zới
[/quote]

he he, cảm ơn bác Bún gà ngố đã phát hiện ra rủi ro này của 577. Em xin trả lời bác như sau:

1. Kế hoạch IPO tăng vốn điều lệ từ 35 tỷ lên 154 tỷ, tương đương với phát hành thêm 11.9 triệu cổ phiếu mợi

Hình thức phát hành vẫn chưa chính thức chốt, vì vậy em dự đoán :

- nếu IPO thành công với giá trung bình cổ phiếu 577 là 3x, 577 sẽ thu được : 357.000.000.000 VNĐ

Lúc đó cơ cấu vốn của 577 sẽ như sau:



[table]



Dvị: triệu VNĐ


|




|

Sau khi IPO


|








|

2,006


|

2007 (F)


|





Tổng nợ


|

327,591


|

327,591


|





Tổng
Nguồn vốn


|

338,490


|

695,490


|





Nợ/Tổng
Nguồn vốn


|

97%


|

47%


|


[/table]



IPO thành công sẽ giúp 577 tái cấu trúc lại cơ cấu vốn, đảm bảo tính cân đối trong cơ cấu nợ/tổng vốn .
Điều này giúp cho 577 một mũi tên trúng hai đích:
1. Đảm bảo khả năng thanh toán
2. Tăng khả năng vay nợ
3. Có đủ nguồn vốn dài hạn để thực hiện các dự án

Tuy nhiên, IPO thành công chỉ giúp cho 577 thực hiện có khả năng vốn để thực hiện các dự án của mình, và đủ tiềm lực tài chính để duy trì sự phát triển của công ty trong trường hợp có rủi ro về tiến độ thực hiện các dự ạn Hơn nữa, theo thông tin của bản cáo bạch, các dự án của 577 đều có thời gian thu hồi vốn rất nhanh từ 1.5 năm -3 năm . Các dự án này đã được thực hiện cách đây hai năm, đang đi vào giai đoạn gần cuối, hoàn thành và thu hồi vốn .
Chỉ tiêu về hiệu quả dự án:



[table]



Dự án


|

Nhu cầu vốn đầu tư


|

Thời gian hoàn vốn


|

Tỷ lệ chiết khấu


|

IRR


|

NPV


|





TTTM Bắc Phan Thiết


|

309 tỷ VNĐ


|

1.32


|

15%


|

27.03%


|

25 tỷ VNĐ


|





Dự án Khu nhà P16, Q8


|

495.9 tỷ VNĐ


|

2.4


|

13.96%


|

56.45%


|

66.2tỷ VNĐ


|





Dự án Khu dân cư phường 2, Bạc Liêu


|

258.3 tỷ VNĐ


|

2.1


|

15%


|

28.69%


|

28,9 tỷ VNĐ


|





Thủy Điện Đá Đen


|

157,8 tỷ VNĐ


|

13 năm


|




|

11.22%


|

6.8 tỷ VNĐ


|


[/table]

-
Các dự án của 577 đều có thời gian hoàn vốn ngắn, nguồn thu dự kiến rõ ràng;



-
IRR cao, chứng tỏ
tính hiệu quả của dự án



-
Tuy nhiên, chỉ có dự án Thủy điện đá đen là hiệu quả đầu
tư không lớn, nhưng lại có khả năng tạo cash lâu dài.
Nếu sau này giá bán điện được nâng lên, thị trường điện cạnh tranh hơn thì với
hiệu qua của dự án này sẽ tăng theo thời gian.



Khả thi của dự án: Các dự án của 577 đều
đã hòan tất bước giải tỏa mặt bằng và quá trình san lấp quy hoạch tổng thể. Đây
là giai đoạn mất nhiều thời gian và khó khăn nhất. Một dự án BĐS thường có tuổi
đời từ 3-5 năm, mà tất cả các dự án của 577 đã tiến hành được 2-3 năm. Vì vậy
đây là một yếu tố thuận lợi đối với các nhà đầu tư.



Rủi ro của các dự án:



Việc
xin dự án “ngon” thì đúng thật là khó rồi, nhưng thực hiện được dự án và bán
được nó lại là một chuyện cũng không hề đơn giản.



577
sẽ gặp những khó khăn sau đây, mà các bác nếu định đầu tư thì cũng nên xem xét.
Nếu các bác có đi dự roadshow thì nhớ hỏi những câu hỏi về những vấn đề sau
nhé:



-
Khả năng 577 thực hiện các dự án theo đúng tiến độ thi
công, không đảm bảo chất lượng công trình;



-
577 không đủ năng lực và nhân sự cần thiết để thực hiện
các dự án cùng một lúc



-
577 không bán được các dự án như đúng tiến độ, dẫn đến
việc tồn đọng vốn


Tuy nhiên, về rủi ro của lĩnh vực BĐS, các bác cũng biết rõ, 577 cũng như các công ty trong ngành BĐS khác phụ thuộc chặt chẽ vào mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và chu kỳ của nền kinh tế, nếu nền kinh tế đi vào suy thoái thì ngành BĐS là ngành sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên .

Các bác nào có kiến thức sâu về BĐS vào đọc bài của em, phản biện cho em chóng nhớn học hỏi cái, he he,

[Bungango]

Hay, em công nhận bác có các nhìn khái quát thật, he, thanks bác. [:cool], có j thắc mắc, lại chạy vào hỏi bác ngay, em còn new lém, hi`hi`. Nhưng mà, với cái kiểu vay nợ của 577, chỉ sợ, lại dựa trên vôns tăng thêm, lại đi vay tiếp thì... [:^)]

Mà sao bác lại đoán e là bún..ngố, chứ ko phải là bùn ngẩn ngơ nhei, hehe, hay là... []

[farapo]

[quote user="Bungango"]Hay, em công nhận bác có các nhìn khái quát thật, he, thanks bác. [:cool], có j thắc mắc, lại chạy vào hỏi bác ngay, em còn new lém, hi`hi`. Nhưng mà, với cái kiểu vay nợ của 577, chỉ sợ, lại dựa trên vôns tăng thêm, lại đi vay tiếp thì... [:^)]

Mà sao bác lại đoán e là bún..ngố, chứ ko phải là bùn ngẩn ngơ nhei, hehe, hay là... []
[/quote]

Bác bún ngan ơi, mỗi một giai đoạn phát triển của một công ty sẽ có cơ cấu vốn khác nhau . Bác đừng tưởng vay nợ là dễ lắm nhé, bác cứ thành lập công ty rồi làm thủ tục đi ngân hàng rồi coi, híc híc, không vay nổi đâu, trừ phi bố bác có mảnh đất mặt tiền để thế chấp, he hẹ
Các công ty trên thế giới cũng vậy, khi phát triển đến một mức độ nào đó, họ niêm yết và huy động vốn trực tiếp trên TTCK để tải cấu trúc tài chính, tăng khả năng vay nợ lên mà . Dù sao lãi xuất đi vay chỉ có 10%/năm thui, còn lãi xuất yêu cầu của vốn chủ sở hữu thường là 15% cơ bác ah. Vì vậy nếu có cơ hội đi vay và sử dụng đồng vốn vay hiệu quả thì sẽ sinh lời rất lớn cho các cổ đông, cái đó gọi là đòn bẩy tài chính bác ah, he he,

Tối nay em đi ăn bún ngan đây, chẹp chẹp , thèm quá, [:P]

[Bungango]

Đương nhiên là, sử dụng được vốn vay một cách hiệu quả, là rất
tốt, nhưng mà em muốn đề cập đến vấn đề rủi ro khi vay quá nhiều.Thường thì Nợ/
VCSH chỉ tầm tầm 40 - 60% là ngon, vừa an toàn, vừa có lợi. 577 khi niêm yết
trên sàn, phát hành thêm CP, thì chỉ số này tăng lên ở con số khá đẹp, nhưng
em chắc chắn chú này chả dừng lại ở cái điểm đấy đâu. Bác có công nhận với
em thế ko???



Em là e ok với bác, nhưng vấn đề em chỉ thắc mắc vì sao chú này lại dám
chơi trò mạo hiểm quá như vậy?? Phải chăng là quá tự tin vào sự thành công của
tất cả các dự án, cũng như lường hết được mọi rủi ro??? Nếu thế chẳng phải em
này quá ngon ko??? []



Mà khi nào bác rảnh, bác làm tiếp phân tích của bác về các trường hợp khác
xem??? So sánh thử các thời kì trưởng thành xem thế nào, bác lấp lửng ở đây, khối
người cáu [:P]




Tối nay em đi ăn bún ngan đây, chẹp chẹp , thèm quá, [:P]



-->[otay] Bác khai thật đi, bác ko thích lộ diện thì pm cho em phát,
em là em nghi bác lắm [:^)] , bác làm em lộ hết hàng, hik, hơi bị đau [:'(]

[phuchung]

chao bac bun... em xin man phep gop vai y kien ve van de nay nhe:

1/doi voi cty 577 thi tat ca cac khoan vay deu do cienco5 bao lanh hoac vay ho theo mo hinh tcty 90 nha nuoc,nhu vay rui ro su dung von thoc ve cty me chu khong thuoc ve cty con.khi cac du an trien khai khong dung tien do.

2/doi voi loai hinh bat dong san thi ngan hang thuong mai rat khoai vi co tai san hinh thanh tu von vay do la dat du an,vi vay khoan vay la hoan toan an toan doi voi to chuc cho vay.

3/bac xem lai gia tri vay tren mot du an chiem bao nhieu phan tram so voi tong muc dau tu nhu vay so von vay la bao nhieu con tuy thuoc vao tong muc dau tu cua du an nua

4/ nhu vay doi voi cty bat dong san thi so vay khong noi len gi ca,cac yeu to sau qd den su dung von vay co hieu qua khong....???

-von vay chiem bao nhieu tong muc dau tu?
-du an da duoc den bu xong chua?dat sach hay khong?
-chi fi nop tien su dung dat cho nha nuoc la bao nhieu /1m2 dat?
-vi tri cua du an nhu the nao???
-va cuoi cung la hieu qua cua du an....cai nay cac bac la dan tai chinh phan tich giup em

mong nhan y kien cua cac bac nhe.....kekeke

[farapo]

[quote user="Bungango"]

Đương nhiên là, sử dụng được vốn vay một cách hiệu quả, là rất
tốt, nhưng mà em muốn đề cập đến vấn đề rủi ro khi vay quá nhiều.Thường thì Nợ/
VCSH chỉ tầm tầm 40 - 60% là ngon, vừa an toàn, vừa có lợi. 577 khi niêm yết
trên sàn, phát hành thêm CP, thì chỉ số này tăng lên ở con số khá đẹp, nhưng
em chắc chắn chú này chả dừng lại ở cái điểm đấy đâu. Bác có công nhận với
em thế ko???



Em là e ok với bác, nhưng vấn đề em chỉ thắc mắc vì sao chú này lại dám
chơi trò mạo hiểm quá như vậy?? Phải chăng là quá tự tin vào sự thành công của
tất cả các dự án, cũng như lường hết được mọi rủi ro??? Nếu thế chẳng phải em
này quá ngon ko??? []



Mà khi nào bác rảnh, bác làm tiếp phân tích của bác về các trường hợp khác
xem??? So sánh thử các thời kì trưởng thành xem thế nào, bác lấp lửng ở đây, khối
người cáu [:P]




Tối nay em đi ăn bún ngan đây, chẹp chẹp , thèm quá, [:P]



-->[otay] Bác khai thật đi, bác ko thích lộ diện thì pm cho em phát,
em là em nghi bác lắm [:^)] , bác làm em lộ hết hàng, hik, hơi bị đau [:'(]



[/quote]

bác ơi, đợt này cv bù đầu quá, em chưa có time viết thêm phân tích các cty thời kì trưởng thành . Em đang bắt tay vào viết nhưng một phần để mọi người tranh luận hết trường hợp các công ty đang thời kỳ "dậy thì" đã .

Còn việc khai thạt giả, híc , khai cái gì nào, Farapo thích ăn bún ngan thật mừ, có tội lỗi gì đâu mà bác nghi ngờ, híc híc, oan quá . Em đang tức mình vì hôm nọ con mụ già nhà em nó mua nhầm "ngan" thành vịt , làm em đầu tháng ăn vịt này, đen cả tháng đây, hu hu....[:'(]

[farapo]

[quote user="phuchung"]chao bac bun... em xin man phep gop vai y kien ve van de nay nhe:

1/doi voi cty 577 thi tat ca cac khoan vay deu do cienco5 bao lanh hoac vay ho theo mo hinh tcty 90 nha nuoc,nhu vay rui ro su dung von thoc ve cty me chu khong thuoc ve cty con.khi cac du an trien khai khong dung tien do.

2/doi voi loai hinh bat dong san thi ngan hang thuong mai rat khoai vi co tai san hinh thanh tu von vay do la dat du an,vi vay khoan vay la hoan toan an toan doi voi to chuc cho vay.

3/bac xem lai gia tri vay tren mot du an chiem bao nhieu phan tram so voi tong muc dau tu nhu vay so von vay la bao nhieu con tuy thuoc vao tong muc dau tu cua du an nua

4/ nhu vay doi voi cty bat dong san thi so vay khong noi len gi ca,cac yeu to sau qd den su dung von vay co hieu qua khong....???

-von vay chiem bao nhieu tong muc dau tu?
-du an da duoc den bu xong chua?dat sach hay khong?
-chi fi nop tien su dung dat cho nha nuoc la bao nhieu /1m2 dat?
-vi tri cua du an nhu the nao???
-va cuoi cung la hieu qua cua du an....cai nay cac bac la dan tai chinh phan tich giup em

mong nhan y kien cua cac bac nhe.....kekeke
[/quote]

cảm ơn bác đã vào phản biện giúp em, he he, đúng như bác phu nói đó, ko có dự án nào tài trợ hoàn toàn bằng vốn tự có đâu, hu hu, thế thì lỗ chít ... nếu bác không tin cứ vào coi báo cáo tài chính các công ty trong ngành bất động sản mà coi, đến CII mà còn phải phát hành trái phiếu "công cụ nợ dài hạn" đấy bác ah, he he .

[Bungango]

Thanks cả 2 bác lun.

Nhưng mà trong 5 chỉ tiêu bác phuchung đưa ra, có cái chi phí nộp tìn sử dụng đất cho nhà nước thì tìm ở đâu bác hén. Hơn nữa, ý em là khi xem xét các chỉ tiêu bác đưa ra nhé, nếu có rủi ro, giả dụ như ko đền bù xong, vấn đề này cực kì nhạy cảm ở VN mình đó,Thêm vào đó, còn một chỉ tiêu là rủi ro trong thị trường tiền tệ nữa. Thì dự án có khi vứt đó không bít đến khi nào mới lại được xử lí típ hén??? Đầy tòa nhà bi h chả gọi là tòa nhà Ma là vì thế hay sao?? Típ tới chúng ta sẽ có những Cây cầu Ma, Chung cư Ma, hehehe [otay] . Thế thì cho dù CIENCO 5 có đỡ đằng sau cũng chả đỡ được. Thêm vào đó, cho dù đỡ được khoản nợ nần này nọ hén, thì uy tín, rồi đủ thứ, có khiến cho 577 giảm khả năng nhận công trình, dự án hông??? Hay là...

Em phải công nhận 577 là một công ty khá là tiềm năng, và khả năng thành công cao hơn nhiều so với những rủi ro e nêu. Nhưng mà em muốn bóc tách hết vấn đề, bàn luận cho nó sướng, với lại, tiện thể học hỏi các bác đi trước, hi`hi`.[:cool]

Bác far, bác mà phân tích được phần nào bác cho vào một topic khác. Chứ bác phân tích xong roài cho lên 1 lô như chú 577 nì thì ... nhức mắt đau đầu lém á. Với lại, bác chờ cho đến khi ngồi mổ xẻ xong chú này thì có mà,... kiểu j các bác ấy sẽ còn nghĩ ra một đống thứ để bàn luận, nhất là 577 sắp IPO roài.
Bác cứ cho 1 topic khác đi, cho anh em tham khảo, em sẽ vào cổ động bác, hehe [:cungly]

[phuchung]

chao bac bun....

cam on y kien cua bac nhe,toi chi tra loi theo ca khia canh cua dan dia oc thoi va co vai y nhu sau:

-viec nop tien su dung dat thi phai tim vai chu o cty 577 de hoi thoi vi viec nay hoi te nhi,moi cty co mot gia rieng cho du vi tri nhu nhau tu do cho ta thay duoc suc manh cua cac tong cty nha nuoc ma dien hinh la cienco5 cho du no co van de ve tai chinh

-tong so no cua bon lam dia oc con chua ca doanh thu nua day bac ah,vi du khi bac di mua dat du an thi chi co hop dong gop von thoi chu lam gi co so do ngay ma bac fai nop den may chuc fan tram ay chu co khi gan ngay lay so thi den 90% khong chung,nhu vay bon kd dia oc no dau goi la doanh thu dau ma goi la vay khong lai cua khach hang day chu,de lam gi ne????? hoan nop thue cang lau cang tot

-bac khong tin em di mua mot lo dat de kiem tra di chuc bac mua dat gia re nhe...kekeke