Cổ phiếu bất động sản: Cơ hội mới chỉ bắt đầu




04/08/2009 10:30:38


[table]




[img]http://******************.vn/images/tintuc/20090804103402at-21.jpg" class="detail_img[/img]

|




Tín dụng BĐS từ này đến cuối năm có thể sẽ giảm. |


[/table]


(ĐTCK)
Chỉ mới hai tuần trước, lo ngại việc thắt chặt tín dụng, VN-Index giảm
về gần 410 điểm, cổ phiếu của các công ty bất động sản (BĐS) như TDH,
NTL, SJS, LCG, BCI, NBB… đều giảm giá mạnh. Nhiều cổ phiếu trong nhóm
này như LCG, NBB, KHA nằm trong nhóm cổ phiếu 7x, hấp dẫn để đầu tư, mà
ĐTCK đã từng đề cập trong bài “Đi tìm cổ phiếu 7x”. Khi thị trường phục
hồi, giá các cổ phiếu BĐS đã nhanh chóng tăng trở lại 10 - 15%. Nhưng
ngay cả khi đã ở một mặt bằng giá mới, các cổ phiếu BĐS vẫn được đánh
giá là cổ phiếu tiềm năng cho đầu tư dài hạn.






Giá
cổ phiếu LCG của Công ty Licogi 16 giảm từ trên 50.000 đồng/CP cuối
tháng 6 xuống 46.000 đồng/CP vào ngày 22/7. Trước đó, LCG đã công bố
lợi nhuận 5 tháng và dự kiến lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm là 86
tỷ đồng (thực tế đạt 87,2 tỷ đồng). Ở mức giá 46.000 đồng/CP, P/E dự
kiến 2009 của LCG là gần 6 lần, khá thấp so với mặt bằng chung. Nhiều
NĐT khi đó không dám mua vào, đến ngày cuối cùng của tháng 7, khi LCG
chính thức công bố lợi nhuận và thông tin về dự án gối đầu đem lại lợi
nhuận ổn định cho những năm sau thì nhiều NĐT lại tranh mua, với dư mua
nửa triệu cổ phiếu ở giá trần. Với mức giá 56.000 đồng/CP của LCG hiện
nay, hệ số P/E dự kiến 2009 là hơn 7 lần, vẫn được đánh giá là hấp dẫn
cho đầu tư dài hạn.





Chỉ
cần chờ một đợt phục hồi của TTCK như trong tuần cuối tháng 7, giá các
cổ phiếu BĐS đều bật trở lại. Cổ phiếu NTL tăng từ 69.500 đồng/CP ngày
21/6 lên 81.000 đồng/cổ phiếu cuối tuần qua. Cũng trong thời gian này,
cổ phiếu SJS tăng từ 97.500 đồng/CP lên 112.000 đồng/CP; TDH tăng từ
67.000 đồng/CP lên 72.500 đồng/CP; BCI tăng từ 40.000 đồng/CP lên
43.500 đồng/CP; NBB tăng từ 38.400 đồng/CP lên 42.000 đồng/CP. Mức tăng
của cổ phiếu NBB thấp hơn do lợi nhuận dự kiến 2009 thấp hơn các công
ty khác (EPS dự kiến 2009 là 5.000 đồng, nhưng EPS 2010 có thể đạt
10.000 đồng).


Hầu
hết cổ phiếu BĐS nói trên đều nằm trong danh mục khuyến nghị đầu tư của
các CTCK. CTCK Rồng Việt khuyến nghị NĐT nên mua cổ phiếu NBB. CTCK
VNDirect đưa cổ phiếu NTL vào danh mục khuyến nghị đầu tư đặc biệt. Ở
mức giá 76.000 đồng/CP, VNDirect dự báo P/E 2009 của NTL là 4,6 lần
(EPS dự kiến 2009 là hơn 16.000 đồng).


CTCK
Âu Việt vừa ra báo cáo phân tích cổ phiếu ngành BĐS và chiến lược đầu
tư ngành này đến cuối năm. Theo Âu Việt, có 4 yếu tố quan trọng ảnh
hưởng đến thị trường BĐS từ nay đến cuối năm. Một là chính sách hạn chế
tín dụng BĐS. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các NHTM điều chỉnh cơ cấu
đầu tư tín dụng, giảm tín dụng lĩnh vực phi sản xuất. Hai là giao dịch
BĐS bắt buộc phải qua sàn (DN sẽ bị phạt tiền nếu giao dịch BĐS không
qua sàn). Bên cạnh đó là việc củng cố chính sách thuế. Điều này sẽ hạn
chế đầu cơ, một tác nhân không nhỏ trong cơn sốt đất vừa qua. Ba là
nguồn cung trên thị trường tăng lên, nhất là nhà ở xã hội. Các DN tham
gia chương trình này sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được
tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch xây dựng…
Thêm vào đó, TTCK hấp dẫn hơn, thu hút vốn của công chúng khiến dòng
tiền vào thị trường BĐS giảm tương đối.


Trong
bối cảnh đó, Âu Việt khuyến cáo NĐT đầu tư vào cổ phiếu BĐS phải đặc
biệt lưu ý, cổ phiếu này phù hợp cả đầu tư dài hạn và lướt sóng, nhưng
nếu lướt sóng thì sóng thường đến sau cổ phiếu ngành chứng khoán, ngân
hàng. Giá vốn các dự án BĐS cơ bản là giá trị đất, được xác định ngay
từ đầu. Do đó, nếu DN có được giá vốn thấp (mua được đất lúc rẻ) thì
vẫn có thể hạch toán lợi nhuận đáng kể khi bán đất hoặc dự án lúc kinh
tế khó khăn. DN có thể điều tiết lợi nhuận hàng quý thông qua hạch toán
và phân bổ doanh thu dự án. Đó là do các dự án BĐS cho phép hạch toán
doanh thu, lợi nhuận không phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ thanh toán
của NĐT khi DN bán sản phẩm. Vì thế, nhiều dự án công bố có lợi nhuận
“khủng”, nhưng NĐT cần chú ý xem DN phân bổ lợi nhuận các quý ra sao.
Thông thường, nếu không vì động cơ phát hành thêm cổ phiếu thì DN ít
khi hạch toán lợi nhuận quá lớn, làm giá cổ phiếu không ổn định, gây
sức ép với DN trong việc thực hiện kế hoạch lợi nhuận năm sau. Theo Âu
Việt, các dự án ở vùng đắc địa, sốt nóng đem lại hiệu quả lợi nhuận
cao. Các công ty có cổ phiếu tăng giá mạnh vừa qua như NTL, BCI, KHA,
LCG… đều có dự án dạng này.


Ông
Lê Anh Thi, Giám đốc Tư vấn và phân tích Âu Việt nhận định, có nhiều cổ
phiếu BĐS tiềm năng mà NĐT nên lựa chọn đầu tư ở thời điểm này. Ông Thi
khuyến nghị, chiến lược đầu tư cổ phiếu BĐS đến cuối năm là ưu tiên đầu
tư vào các công ty có quy mô vừa, do có mức sinh lợi cao hơn. Nên chú ý
tới các công ty có chi phí thấp và năng lực cạnh tranh cao, nhất là
những công ty tích hợp sản xuất trong chuỗi giá trị sản xuất căn hộ/dự
án như HAG. Cần thận trọng với các công ty thâm dụng nợ và lượng tiền
mặt thấp. Những công ty này dù có vị trí đất đắc địa, nhưng gặp khó
khăn khi tìm nguồn vốn tài trợ hoặc phải chấp nhận lãi suất cao. Và
cuối cùng, cần đặt cổ phiếu BĐS trong mối liên hệ với xu hướng thị
trường. Sóng cổ phiếu BĐS thường lên cùng hoặc ngay sau các cổ phiếu
chứng khoán, ngân hàng. Tuy nhiên, NĐT ngắn hạn vẫn cần căn cứ vào tình
hình cụ thể ở mỗi thời điểm.






Thu Hương