Tiếp theo bài phân tích tiếp 577 (15/8) tôi đưa thêm một số nhận định sau:

ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN CỦA 577



[/b]

10.1/ Dự án Khu dân cư trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết[/b]



§
Quy
mô dự án:[/i]



Tổng diện tích đất quy hoạch 413.791 m2



§
Tổng nhu cầu vốn[/i]: [/i]309.393.855.995 đồng



Đến ngày 31/03/2007, tổng vốn đã đầu
tư vào dự án khu dân cư – Trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết 161,7 tỷ đồng



§
Doanh thu từ dự án[/i]



ĐVT:
triệu đồng[/i]



[table]



NĂM


|

Dự án khu dân cư - TTTM Bắc Phan Thiết


|





Đầu tư


|

Doanh thu


|

Lợi nhuận gộp


|





2006


|

242.000


|

41.800


|




|





2007


|

220.000


|

-22.000


|





2008


|




|

92.200


|

92.200


|





TỔNG CỘNG


|

242.000


|

354.000


|

70.200


|


[/table]

[/b]



Hiệu quả từ dự án[/b]



Đơn vị tính: đồng[/i]



[table]



Hạng mục[/b]


|

Giá trị[/b]


|





Tổng doanh thu dự án (doanh thu thuần)[/b]


|

354.031


|





Tổng chi phí[/b]


|

309.394


|





Chi phí sử dụng đất (tiền đấu giá)


|

242.217


|





Chi phí XL và mua sắm TB (đầu tư thêm)


|

2.203


|





Chi
phí dự phòng


|

5.836


|





Chi
phí hoạt động kinh doanh


|

16.221


|





Chi phí lãi vay


|

42.918


|





Lợi nhuận trước thuế[/b]


|

44.638


|





Thuế
thu nhập doanh nghiệp


|

12.499


|





Lợi nhuận sau thuế[/b]


|

32.139


|


[/table]

Thời gian thu hồi vốn ([/b]có triết khấu) 2 năm 7 tháng.



Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) [/b]27,02%



Nguồn vốn cần có để đầu tư vào dự án này:



Trong năm 2006 đến 31/3/2007 công ty đã đầu tư
161,7 tỷ đồng nguồn vốn này có được từ việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Dự kiến thu tiền ngay khi ký hợp đồng khoảng 60% doanh thu.Bằng nguồn vốn tự có của công ty (với tỷ lệ nhỏ), phần
còn lại vay ngân hàng.Số vốn sử dụng đất còn lại 80,3 tỷ đồng cty sẽ thanh
toán trong vòng 9 tháng của năm 2007, số vốn này có được từ việc huy động
vốn sắp tới và từ các nguồn khác.Nguồn vốn xây dựng cơ bản 130 tỷ công ty vay ngân hàng
và chiếm dụng vốn của đối tác, vốn tự có.[/list]
Kết luận:[/b]



-
Dự
án được đầu tư từ 2006 đến hết 2007 với tổng mức đầu tư 309,393 tỷ và lợi nhuận
thu hồi được từ dự án này 32,139 tỷ tính đến cuối năm 2010.



-
Tính
thanh khoản của dự án cao, đảm bảo được vốn tiếp tục quay vòng.







10.2/ [/i][/b]Dự án khu dân cư phường 2, Thị xã Bạc
Liêu, Tỉnh Bạc Liêu:[/i][/b][/b]



§
Quy mô của dự án:[/i] Tổng diện
tích đất quy hoạch 493.364,14 m2, trong đó:[/i]



§
Tổng nhu cầu vốn[/i]: [/i]258.274.578.226 đồng[/i]



Đến ngày 31/03/2007, tổng vốn đã đầu tư vào dự án Khu dân
cư phường 2, thị xã Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu : 64,2 tỷ đồng



§
Doanh thu từ dự án:[/i]



ĐVT: triệu đồng[/i]





[table]



NĂM


|

Dự án khu dân cư P. 2, thị xã Bạc Liêu


|





Đầu tư


|

Doanh thu


|

Lợi nhuận gộp


|





2007


|

121.419


|

25.000


|

-96.419


|





2008


|

70.865


|

90.000


|

19.135


|





2009


|

36.800


|

120.000


|

83.200


|





2010


|




|

127.546


|

127.546


|





TỔNG CỘNG


|

229.084


|

362.546


|

133.462


|


[/table]


[/b]


[/b]


[/b]


[/b]


[/b]


[/b]

Hiệu quả của dự án:[/b]



ĐVT:triệu đồng[/i]





[table]




Hạng mục[/b]


|

Giá trị[/b]


|






Tổng
doanh thu dự án


|

362.547


|





Thuế VAT
phải nộp


|

15.777


|





Doanh thu
thuần


|

346.770


|





Tổng Chi
phí


|

258.275


|





Lợi nhuận
trước thuế


|

88.496


|





Thuế thu
nhập doanh nghiệp


|

24.779


|





Lợi nhuận
sau thuế


|

63.717


|


[/table]



Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): [/b]28,69%



Thời gian thu hồi vốn (có triết khấu) [/b]2 năm 1 tháng



Nguồn vốn cần có cho dự án này:[/b]



-
Đầu
tư ban đầu 64,2 tỷ đồng, số vốn này có được từ việc huy động vốn của khách hàng
(46% giá trị khi KH ký hợp đồng mua nhà), vốn vay ngân hàng 42.378.750.000 đồng
của NH No&PTNN chi nhánh Đà Nẵng với lãi suất 1,15%/tháng (đã trả xong lãi
vay).



-
Số
vốn còn lại tiếp tục được huy động từ việc vay
ngân hàng, vốn tự có, vốn của các đối tác liên kết, liên doanh thực hiện dự án,
vốn huy động ứng trước của khách hàng có nhu cầu về đất đai. (thu của khách hàng 46% năm
2006, 55% năm 2007, 100% các năm còn lại, các tỷ lệ còn lại của các năm được
thu hồi vào các năm tiếp theo)



Kết luận:[/b] [/b]



-
Dự án được đầu tư 258,274 tỷ với lợi
nhuận thu được 63,717 tỷ tính đến đầu năm 2011.



-
Tính thanh khoản của dự án cao,đảm bảo
được vốn tiếp tục quay vòng



[/i][/b]



10.3/ Dự án khu nhà ở phương 16, Quận 8, TP. [/i][/b]HCM (Dự án Hùng Thanh):[/i][/b]



Công ty cổ phần đầu tư 577 nắm giữ 90% vốn điều lệ trong công ty
TNHH Hùng Thanh - chủ đầu tư của dự án xây dựng khu nhà ở phường 16, quận 8, TP
HCM



§
Quy
mô của dự án:[/i]



Tổng diện tích đất quy hoạch 19.412 m2­,
trong đó



Dự
án gồm 03 khối nhà cao tầng (khối giữa cao 20 tầng, hai khối bên mỗi khối cao
14 tầng), trong đó bao gồm:




- 750 căn hộ.




- 03 tầng dành riêng cho trung tâm thương mại và dịch vụ.




- 01 tầng dành riêng cho nhà trẻ, trạm y tế, sinh hoạt cộng đồng,…



- 01 tầng hầm dùng để xe.



§
Tổng nhu cầu vốn: [/i]495.973.002.013 đồng[/i]



Đến ngày 31/03/2007, tổng vốn đã đầu tư vào dự án khu nhà
ở phương 16, Quận 8, TP. HCM: 9,3 tỷ đồng



Doanh
thu từ dự án:[/i]



ĐVT: triệu đồng[/i]



[table]



NĂM


|

Dự án Khu nhà ở P. 16, Q. 8, Tp. Hồ Chí Minh


|





Đầu tư


|

Doanh thu (ước)


|

Lợi nhuận gộp


|





2007


|

39.300


|

20.000


|

-19.300


|





2008


|

120.000


|

128.000


|

8.000


|





2009


|

140.000


|

243.000


|

103.000


|





2010


|

150.000


|

260.290


|

110.290


|





TỔNG CỘNG


|

449.300


|

651.290


|

201.990


|


[/table]


[/i]



Hiệu quả của dự án[/b]



ĐVT:triệu đồng[/i]





[table]




Hạng mục[/b]


|

Giá trị[/b]


|






Tổng doanh thu dự án[/b]


|

651.291


|





Thuế VAT phải nộp


|

42.087


|





Doanh
thu thuần


|

609.204


|





Tổng Chi phí[/b]


|

495.973


|





Chi
phí đầu tư, xây dựng


|

450.421


|





Chi
phí lãi vay


|

12.988


|





Chi
phí hoạt động kinh doanh


|

32.566


|





Lợi nhuận trước thuế[/b]


|

113.231


|





Thuế
thu nhập doanh nghiệp


|

31.705


|





Lợi nhuận sau thuế[/b]


|

81.526


|


[/table]



Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): [/b]56,45%[/b]



Thời gian thu hồi
vốn (có triết khấu): [/b]2 năm 5 tháng



Nguồn vốn cần
cho dự án này:[/b]



-
Trong năm đầu của dự án nguồn vốn được huy động từ đối tác tham
gia dự án, vốn do khách hàng ứng trước khi ký hợp đông mua quyền sử dụng nhà, vốn
tự có của công ty và vốn vay ngân hàng.



Vốn cho dự án các năm còn lại chủ yếu dựa vào các hợp đồng chuyển
nhượng, lấy nguồn thu đó bù đắp cho vốn, các khoản chi phí đầu tư.



Kết luận:[/b]
[/b]



-
Dự
án với mức đầu tư 495,973 tỷ và lợi nhuận thu được ước tính 81,526 tỷ đồng tính
đến cuối quý 3 năm 2012.



-
Tính
thanh khoản của dự án cao,đảm bảo được vốn tiếp tục quay vòng



10.4/
Dự án tham gia góp vốn công ty TNHH BOT cầu Rạch Miếu[/i][/b]







§
Tổng vốn đầu tư ban đầu: 696.560 triệu đồng.



§
Tổng
mức đầu tư của dự án được điều chỉnh là:[/i] 988.417 triệu đồng:



Phần vốn
NSNN: 570.481 triệu đồng, chiếm 57,72%, Phần vốn BOT: 417.936 triệu đồng, chiếm
42,28% bao gồm hai khoản:



-
Ba mươi phần trăm (30%) phần vốn
BOT tương ứng 125.380 triệu đồng là phần vốn tự có của Công ty TNHH BOT Cầu Rạch
Miễu.



-
Bảy mươi phần trăm (70%) phần vốn
BOT tương ứng 292.556 triệu đồng là vốn vay của Công ty TNHH BOT Cầu Rạch Miễu.



§
Tổ chức khai thác và sử dụng công trình[/i]



Công ty TNHH BOT Cầu Rạch Miễu là đơn vị được quyền tổ chức
thu phí giao thông theo thời gian quy định là 18 năm 5 tháng. Trong đó:



-
Thời gian thu phí và hoàn vốn BOT
là 15 năm 5 tháng.



-
Thời gian thu phí tạo lợi nhuận
cho Chủ đầu tư BOT là 03 năm (Ba năm).



Thời gian thu phí hoàn vốn Ngân sách nhà nước được thu
sau khi Chủ đầu tư BOT thu xong hoàn vốn và tạo lợi nhuận phần vốn BOT.



§
Tiến độ thực hiện xây dựng:[/i]



-
Hoàn thành cầu dẫn số 1, cầu dẫn số
2 và đường vào cầu: 30/04/2007.



-
Hoàn thành nhịp dây văng và toàn bộ
công trình: 31/12/2007.




Vốn điều lệ: 133.470 triệu đồng, với các mức đóng góp của bên tham gia như
sau:









[table]



Tên thành
viên[/b]


|

Vốn góp
(triệu đồng)[/b]


|

Tỷ lệ[/b]


|





CIENCO 1


|

68.070


|

51%


|





CIENCO 5


|

33.368


|

25%


|





CIENCO 6


|

32.032


|

24%


|





Tổng cộng[/b]


|

133.470[/b]


|

100%[/b]


|


[/table]



10.5/ Dự án Nhà máy thủy điện
Đá Đen – Tỉnh Phú Yên[/i][/b]



§
Giới
thiệu dự án:[/i]



Quy mô dự án: Thủy điện Đá Đen thuộc công trình cấp III,
công suất lắp máy 8MW, điện lượng trung bình năm là 31,9x106 Kwh.



Doanh thu từ dự án thuỷ điện
Đá Đen và các dự án mới:[/i]







[table]



NĂM


|

Dự án Thủy điện Đá Đen Phú Yên và các Dự án mới


|





Đầu tư


|

Doanh thu


|

Lợi nhuận gộp


|





2007


|

30.000


|




|

-30.000


|





2008


|

100.000


|




|

-100.000


|





2009


|

150.000


|

60.000


|

-90.000


|





2010


|

170.000


|

100.000


|

-70.000


|





2011


|

400.000


|

540.000


|

140.000


|





TỔNG CỘNG


|

850.000


|

700.000


|

-150.000


|


[/table]

Trong đó:[/b]



+ Dự án nhà máy
thuỷ điện Đá Đen tổng vốn đầu tư 168 tỷ đồng.



Trong năm
2007, 2008 vốn đầu tư dưới dạng khảo sát dự án, lập dự án, xin đất, đền bù.



Từ năm
2009-2011 dự án được triển khai, doanh thu từ dự án trong những năm triển khai
chủ yếu từ việc kinh doanh đất nền.







[table]


|

NPV


|

6,80*109VNĐ


|




|

IRR


|

11,02%


|




|

B/C


|

1,04


|




|

Thời gian hoàn vốn


|

13 năm


|




|

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu


|

24 năm


|


[/table]





Đầu ra:[/b] Toàn bộ điện năng được đưa lên lưới điện để bán điện cho
công ty Điện lực 3 (Dự án IPP thủy điện). Công ty điện của tỉnh Phú Yên sẽ phân
phối đến các hộ dùng điện.



Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trưc tiếp quản lý và
thực hiện dự án.



Hiệu quả
của dự án:[/i]



Đơn vị tính: triệu đồng



[table]




Chỉ
tiêu


|

Giá trị


|






Tổng
chi phí


|

277.294


|





Lợi
nhuận trước thuế


|

356.163


|





Thuế
thu nhập


|

83.247


|





Lợi
nhuận ròng


|

272.916


|


[/table]

Các dự
án khác: Với tổng vốn đầu tư 682 tỷ đồng gồm:[/i]



* Dự án khai
thác đá xây dựng tại mỏ đá Tà Zôn[/b]



Diện tích khu vực khai thác là 5,998ha, công suất khai thác
khoảng 54.000m3/năm (đá nguyên khối), tương đương 70.000m3/năm (đá thành
phẩm). Các sản phẩm chủ yếu như:







-
Đá 0 x
4:
21.000 m3/năm



-Đá
1 x
2:21.000
m3/năm



-Đá
mi đi kèm: 9.800 m3/năm



- Thời gian khai thác:
từ năm 2007 đến hết năm 2027



- Tổng mức đầu từ 7,45 tỷ đồng.



* Dự án xây
lắp: Đường cao tốc TP HCM – Trung Lương[/b]



-
Đường Cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Trung Lươnglà con
đường được thiết kế đạt tiêu chuẩn quốc tế về đường cao tốc, dự án được
thiếtkế với vận tốc 120 km/h.



-
Công ty Cổ phần Đầu tư 577 đang đảm nhận thi công Hợp
đồng 4.2 thuộc Gói thầu số 4 của Dự án.



-
Giá trị hợp đồng: 50 tỷ đồng.



Bảng tổng kết các dự án quan trọng của NBB[/b]


[/b]



[table]



KẾT QUẢ ĐẦU TƯ


|

2007


|

2008


|

2009


|

2010


|

2011


|





Đầu tư


|

Doanh thu


|

LN gộp


|

Đầu tư


|

Doanh thu


|

LN gộp


|

Đầu tư


|

Doanh thu


|

LN gộp


|

Đầu tư


|

Doanh thu


|

LN gộp


|

Đầu tư


|

Doanh thu


|

LN gộp


|





Dự án khu dân
cư - TTTM Bắc Phan Thiết


|

242.000


|

220.000


|

-22.000


|




|

92.200


|

92.200


|




|




|

0


|




|




|

0


|




|




|

0


|





Dự án Khu nhà
ở P. 16, Q. 8, Tp. Hồ Chí Minh


|

39.300


|

20.000


|

-19.300


|

120.000


|

128.000


|

8.000


|

140.000


|

243.000


|

103.000


|

150.000


|

260.290


|

110.290


|




|




|

0


|





Dự án khu dân
cư P. 2, thị xã Bạc Liêu


|

121.419


|

25.000


|

-96.419


|

70.865


|

90.000


|

19.135


|

36.800


|

120.000


|

83.200


|




|

127.546


|

127.546


|




|




|

0


|





Dự án Thủy
điện Đá Đen Phú Yên và các Dự án mới


|

30.000


|




|

-30.000


|

100.000


|




|

-100.000


|

150.000


|

60.000


|

-90.000


|

170.000


|

100.000


|

-70.000


|

400.000


|

540.000


|

140.000


|





TỔNG CỘNG


|

432.719


|

265.000


|

-167.719


|

290.865


|

310.200


|

19.335


|

326.800


|

423.000


|

96.200


|

320.000


|

487.836


|

167.836


|

400.000


|

540.000


|

140.


|


[/table]



11/
CHẾ ĐỘ THUẾ[/b]



§
Thuế
suất thuế thu nhập doanh nghiệp 28%.



§
Mức
thuế suất GTGT 10% đối với Nhà, cơ sở hạ tầng do các cơ sở được Nhà nước giao đất,
cho thuê để đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng để bán hoặc chuyển nhượng.



§
Thuế
tài nguyên.



NX:[/b] NBB không được hưởng chế độ
ưu đãi thuế.



[/b]



12/ PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU CỦA NBB[/b]



Chỉ
số Current PE = 31,38[/b]



Chỉ
số Forward PE = 31,38[/b]



Đánh
giá các chỉ số:[/b]



Nhìn vào chỉ số Current PE cho thấy PE của
NBB cao hơn trung bình ngành 0,5 lần điều này chứng tỏ mức kỳ vọng về tăng trưởng
cổ phiếu 577 rất lớn.



Kết
luận về cổ phiếu của NBB[/b]



§
Năm 2006:[/i][/b]



-
Tỷ lệ cổ tức chia 12% = 1.200đ



-
Lợi nhuận giữ lại = 2.487đ (EPS2006) – 1.200đ = 1.287đ [/b]



-
Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại = 1.287/2.487 = 51,7%[/b]



-
Tốc độ tăng trưởng g = ROE*b = 0,217*0,517 = 11,22%. [/b]



-
Chỉ số Current
PE/g = 31,38/11,22 = 2,79.[/b]



§
Năm 2007[/i][/b][/i][/b]







-
Tỷ lệ cổ tức chia 12% = 1.200đ



-
Lợi nhuận giữ lại = 3.363đ (EPS2007) – 1.200đ = 2.163đ [/b]



-
Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại = 2.163/3.363 = 64,3%[/b]



-
Tốc độ tăng trưởng g = ROE*b = 0,22*0,643 = 14,15%.[/b]



-
Chỉ số Forward PE/g = 31,38/14,15 = 2,22[/b].[/b]




NHẬN XÉT CHUNG:

- CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ-KHU THƯƠNG MẠI CÓ TÍNH KHẢ THI CAO VÀ ĐÃ TỪNG BƯỚC ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG, NGUỒN VỐN THU ĐƯỢC TỪ CÁC DỰ ÁN NÀY TIẾP TỤC ĐƯỢC QUAY VÒNG SANG CÁC DỰ ÁN KHÁC NHƯ: BOT CẦU RẠCH MIỄU, THUỶ ĐIỆN ĐÁ ĐEN...

- DỰ ÁN THUỶ ĐIỆN ĐÁ ĐEN VÀ CẦU RẠCH MIỄU TÔI VẪN CHƯA PHÂN TÍCH ĐƯỢC LỢI NHUẬN CỤ THỂ CỦA NÓ THEO NĂM (XIN CÓ SỰ ĐÓNG GÓP)

- CHỈ SỐ PE/g CỦA 2 NĂM 2006, 2007 RẤT CAO ĐIỀU NÀY CHO THẤY GIÁ CỦA CỔ PHIẾU NÀY ĐANG ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ QUÁ CAO (XEM GIÁ Ở BÀI PHÂN TÍCH TRƯỚC).

- ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN THỰC SỰ TÔI NGHĨ CẦN PHẢI ĐẾN NĂM 2008 VÌ 2007 CÒN HẦU HẾT CÁC CÔNG TRÌNH DỞ DANG.

- QUA ĐÁNH GIÁ TRÊN NÊN GIÁ NÊN SÀN ĐẦU NĂM TỚI CỦA 577 CHỈ Ở MỨC 4x, 5x LÀ HỢP LÝ.