[quote user="chuyengia68"]


[quote user="cuben"]


Đã đến hồi kết thúc và chu kỳ CE bắt đầu. Các pác nên nhớ SJS thì vô số đại gia nắm giữ, không thể để một em chân dài mất tiếng như thế được và tài sản vô cớ ra đi như thế được.




Tất cả đều có ý đồ và chiến thuật. Rất giống như VSP


KLGD đã tăng mạnh từ hôm nay, báo hiệu vang lên CEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE


[/quote]



Sudico – (SJS – HoSE) – Nhóm Phân tích Ngành Bất động sản Bảng 1: Các chỉ tiêu tài chính cơ bản Nguồn: SJS, HSC

Kết luận đầu tư: Chắc chắn đạt được kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cho năm 2008 - Sudico có một danh mục các dự án trong tương lai khá thú vị. Là công ty phát triển bất động sản đầu đàn ở Hà Nội, Sudico đã có những thành công nhất định với các dự án ở Mỹ Đình và hiện đang mở rộng ra hướng Tây của thành phố, nút kinh doanh mới. Dự án phía Nam An Khánh đã bắt đầu có nguồn thu từ năm 2007 và sẽ tạo thêm nhiều doanh thu trong vài năm tới. Cổ phiếu của Công ty hiện đang giao dịch ở mức 73,000 đồng, do vậy P/E dự phóng sẽ là 9 lần, cao hơn so với mức trung bình của các đối thủ khác là 6 lần nhưng chúng tôi cho rằng SJS hoàn toàn xứng đáng với mức đánh giá này. Với tài sản có khả năng sinh lợi, tài chính ổn định và danh mục dự án tốt, đây là một cổ phiếu ngành bất động sản ưa thích của chúng tôi cho đầu tư dài hạn.[/list]



SJS có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, với 40 triệu cổ phiếu đang lưu hành và ở mức giá hôm nay 73,000 đồng, giá trị vốn hóa là 2.920 tỷ đồng. Chúng tôi ước tính EPS cho năm 2008 là 7,800 đồng, và P/E dự phóng sẽ là 9 lần.Trong 9 tháng đầu năm, công ty đạt doanh thu 307.6 tỷ đồng, hoàn thành 24% kế hoạch và giảm 21% từ 390.9 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận trước thuế, tuy nhiên lại tăng nhẹ 5% từ 166.7 tỷ đồng 9 tháng năm 2007 lên 175 tỷ đồng nhờ lợi nhuận biên cao từ dự án Nam An Khánh. Năm 2007 là năm cuối cùng Công ty được miễn thuế 100%, trong năm 2008 Công ty sẽ phải chịu 50% mức thuế thông thường, do đó mặc dù lợi nhuận trước thuế tăng, lợi nhuận ròng 9 tháng giảm 16% xuống 157.7 tỷ đồng.Kế hoạch lợi nhuận ròng ban đầu của SJS năm 2008 là 574.5 tỷ đồng và rõ ràng chúng ta vẫn còn cả chặng đường dài để hoàn thành. Tuy nhiên, mặc dù trong quý 4, các công ty thường hạch toán phần lớn kế hoạch doanh thu, chúng tôi vẫn cho rằng, SJS khó có thể hoàn thành mục tiêu. Theo ước tính của chúng tôi, lợi nhuận ròng trong năm nay của SJS có thể lên đến 312.4 tỷ đồng. Ước tính này được dựa vào giả thiết Công ty sẽ không có gì khác ngoài việc hạch toán 60% doanh thu từ việc bán 5 ha Sotraco và do đó đây là dự phòng khá cẩn trọng.Riêng trong quý 3, công ty đã hạch toán 141.5 tỷ đồng doanh thu, tăng 128% so với quý trước là 62 tỷ đồng và gần bằng doanh thu 6 tháng đầu năm. Nguồn thu này chủ yếu là từ việc bán đất với cơ sở hạ tầng đã phát triển, trong đó có 20% doanh thu từ việc bán 5 ha đất khu Nam An Khánh cho Sotraco vào tháng 8/2008. Lợi nhuận biên gộp của dự án này khá cao ở mức 74.5% nhưng sau khi giảm do thuế lũy tiến áp dụng cho chuyển giao quyền sử dụng đất, lợi nhuận biên sẽ là 51.7%
Chúng tôi hi vọng doanh thu trong quý 4 sẽ tăng thêm nhờ hợp đồng Sotraco. Thỏa thuận này được ký kết vào 25/08 và kế hoạch thanh toán như sau: 20% được thanh toán trong vòng 5 ngày kể từ ngày ký, 30% trong vòng 20 ngày tiếp theo, 30% trong 35 tiếp theo và 15% sau khi SJS hoàn thành việc phát triển cơ sở hạ tầng và phần còn lại
Theo tính toán của chúng tôi, SJS hoàn toàn có thể hạch toán 80% doanh thu của hợp đồng này vào năm 2008, 20% vào quý 3 và 60% (tương đương 425 tỷ đồng), vào quý 4.Kế hoạch doanh thu cho năm 2008 phụ thuộc vào việc bán đất ở khu Nam An Khánh. Tinh đến thời điểm hiện tại, SJS mới chỉ bán 5 ha và 20 ha khác vẫn đang trong quá trình đàm phán. Chỉ còn 6 tuần nữa là hết năm và việc cho vay bất động sản vẫn còn bị thắt chặt, chúng tôi cho rằng Công ty rất khó đạt được chỉ tiêu để ra.Tuy nhiên, vẫn còn một yếu tố khác. Từ năm 2009, thuế lũy kế áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sử dụng đất sẽ bị loại bỏ và lợi nhuận biên ròng sẽ cao hơn. Công ty không vội vã hoàn thành các hợp đồng và hạch toán doanh thu trong năm nay khi thuế vẫn chưa được gỡ bỏ. Tuy nhiên, SJS hoàn toàn có thể cố gắng hoàn thành chỉ tiêu bằng cách thúc đẩy việc bán 13 ha đất ở Văn Khê Hà Đông hoặc tòa nhà chung cư 9 tầng ở Mỹ Đình. Theo chúng tôi được biết, 2 dự án này sắp sửa hoàn thành và có thể đưa ra bán. Vấn đề chỉ là giá cả, họ có thể bán được với mức giá cao hơn nếu biết chờ đợi. Kế hoạch tài chính cho năm, do đó không phải là không thể thực hiện được.Trong năm tới, 268 ha dự án Nam An Khánh vẫn có khả năng sinh lợi, Chúng tôi cần đề cập đến điều này mặc dù một số dự án khác ở Mỹ Đình như tòa nhà 9 tầng CT9, tòa nhà hỗn hợp HH3, một liên doanh với trường học và 13 ha đất cho khu dân cư ở Văn Khê – Hà Đông cũng sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu. Theo chúng tôi, tình hình của công ty trong 6 tháng cuối năm 2009 là lạc quan do các dự án của công ty ở vị trí tốt, lãi suất đang giảm dần và chúng tôi tin nhu cầu nhà ở và các căn hộ chung cư trong nửa sau năm 2009 sẽ dần được khôi phục. Lợi nhuận của SJS sẽ được khởi sắc ngay khi thị trường bất động sản nóng trở lại. Và khi đường cao tốc Láng Hòa Lạc được hoàn thành, theo kế hoạch vào đầu năm 2010, dự án Nam An Khánh sẽ được tăng thêm giá trị.SJS cũng đang tìm kiếm cơ hội mở rộng sang các địa phương khác như phát triển khách sạn, các khu resort ở Hạ Long, Quảng Ninh, phát triển khu dân cư ở Nhơn Trạch, Đồng Nai. Tuy nhiên, mục tiêu phát triển trong 5 năm tới của Công ty vẫn là dự án Nam An Khánh và sau đó là dự án thậm chí còn lớn hơn, khu đô thị Tiên Xuân,Hòa Bình, nằm đối diện với Khu Công Nghệ cao của FPT.Khu đô thị Nam An Khánh, các trung tâm Hội nghị Quốc Gia 6km về phía Tây với tổng vốn đầu tư cho phát triển cơ sở hạ tầng vào khoảng 2,400 tỷ đồng. Theo kế hoạch, SJS sẽ phát triển phần cơ sở hạ tầng cơ bản và chịu trách nhiệm qui hoạch thiết kế sau đó công ty sẽ bán một số phần đất cho chủ đầu tư thứ cấp. Việc bán phần đất này sẽ tạo ra nguồn vốn cho công ty tự mình hoặc kết hợp với các đối tác khác phát triển các phần còn lại. Theo ước tính của chúng tôi, tính đến thời điểm hiện tại, công ty đã chi trả hơn 700 tỷ đồng. Do dự án là quá lớn so với tiềm lực của SJS, chúng tôi tin rằng Công ty sẽ bán một phần đất cho chủ thầu khác và sau đó sẽ tìm kiếm đối tác liên doanh để phát triển các phần khác. Với mức vốn chủ sở hữu khiêm tốn 1,200 tỷ đồng tính đến cuối quý 3 và trong môi trường khó khăn hiện nay, SJS sẽ có những động thái phát triển thận trọng nhằm duy trì tiến trình năng cao giá trị trong dài hạn.Sau khi thanh toán 3,000 đồng tiền cổ tức bằng tiền mặt cho một cổ phiếu trong quý 3 và trong khi chờ đợi khoản tiền từ hợp đồng Sotraco, SJS đã vay ngắn hạn (không thường xuyên xảy ra) khoản tiền 50 tỷ đồng với mức lãi suất bình quân 20%/năm. Tính đến cuối tháng 9, tổng vốn vay ngắn hạn và dài hạn là 80 tỷ đồng. So với các công ty bất động sản khác, con số này là không đáng kể.SJS không vội vã trong việc hoàn thành các dự án lớn dài hạn của mình, đặc biệt là trong tình hình thị trường hiện nay. Chúng tôi cho rằng họ sẽ tiếp tục chiến lược gia tăng giá trị trong các dự án trọng điểm. SJS hoạt động như một chủ đầu tư cấp một đối với những dự án qui mô lớn, thực hiện các trình xin giấy phép, phát triển cơ sở hạ tầng, rồi sử dụng chính nguồn vốn được tạo ra từ việc bán một phần đất để đầu tư tiếp hoàn thiện dự án đó. Điều này giúp họ hạn chế tối đa các khoản đi vay. Họ cũng giữ lại những phần đất chính cho việc phát triển và hoạt động của chính mình. Nhờ vậy, SJS vừa có thể tự cung cấp tài chính cho các dự án của mình, vừa đẩy mạnh các dự án trong tình hình thị trường hiện tại.Khi thị trường được cải thiện, họ có thể sẽ phát hành thêm cổ phiếu mới hoặc thậm chí là trái phiếu. Số vốn tăng thêm sẽ giúp công ty đẩy mạnh việc gia tăng giá trị.SJS có một danh mục đầu tư lớn. Tính đến cuối tháng 9, Công ty đã giải ngân 350 tỷ đồng vốn đầu tư trong đó 193 tỷ đồng vào các liên doanh và 152 tỷ đồng vào đầu tư dài hạn. Trừ 33% cổ phần trong công ty thép Việt Ý, hiện đang được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, các khoản đầu tư khác rất khó có thể đánh giá theo giá thị trường. Và thực ra, các khoản đầu tư vào VIS và nhiều khoản đầu tư khác là tại hoặc khá gần với mệnh giá, chúng tôi cho rằng công ty sẽ không phải trích lập nhiều dự phòng cho danh mục đầu tư tài chính này.[/list]



Cổ phiếu hiện được giao dịch ở mức 73,000 đồng, tương đương P/E dự phóng là 9 lần và P/B là 2.5 lần, cao hơn so với mức trung bình của các đối thủ cạnh tranh P/E 7 lần và P/B 1.5 lần. Với các tài sản có giá trị, danh mục dự án mạnh và thực trạng tài chính tốt, chúng tôi cho rằng cổ phiếu này hoàn toàn xứng đáng ở mức định giá này Hơn thế nữa, công ty vẫn còn cơ hội đạt mục tiêu lợi nhuận ròng 574.5 tỷ đồng cho năm 2008. Trong trường hợp này, P/E sẽ vào khoảng 5 lần, một mức rất hấp dẫn[/list].http://www.hsc.com.vn/Upload/bantint...18-11-2008.pdf







[/quote]


?????!!!!!!!!!!!!!!!!!!