Thứ Hai, 29/06/2009,10:03

5 lý do khiến thị trường BĐS chưa thể phục hồi


(Vietstock) – Bất chấp kỳ vọng thị trường bất động sản (BĐS) sẽ
bộc lộ một số dấu hiệu phục hồi trong quý 1/2009, những số liệu mới nhất lại cho
thấy ngành này vẫn còn đang trong “cơn hấp hối”. Vòng xoáy sụt giảm của giá cả,
gia tăng của lãi suất vay thế chấp, tỷ lệ thất nghiệp và một số yếu tố bất ngờ
khác là thủ phạm khiến lĩnh vực này chưa thể hồi sinh.


Rất nhiều chuyên gia khẳng định sự ấm lên của thị trường BĐS đóng
vai trò sống còn đối với công cuộc khôi phục kinh tế. Tuy nhiên, niềm tin bền bỉ
dành cho ngành này đã bắt đầu giảm sút.


Một trong những chuyên viên phân tích theo sát diễn biến ngành
BĐS của Tập đoàn RealtyTrac, Rick Sharga, cho biết: “Chúng ta đang đối mặt với
vấn đề mà mất tới 8 năm mới xảy ra nhưng lại mong đợi giải quyết nó trong một
sớm một chiều. Và điều đó sẽ không thể diễn ra.”


Các chuyên gia đã đưa ra rất nhiều lý do về vấn đề này và khẳng
định mong đợi phục hồi hoàn toàn trong thời gian sớm là điều không tưởng.


“Các nhà kinh tế kiên trì mong đợi thị trường nhà đất sẽ chạm đáy
vào cuối năm nay hoặc vào đầu năm sau. Nhưng không thể có chuyện phục hồi sớm
như vậy.” Sharga nhận xét thêm.


Theo đó, các chuyên gia đã chỉ ra 5 nguyên nhân kiềm hãm sự trỗi
dậy của ngành BĐS như sau:


1) Tỷ lệ thất nghiệp


Người tiêu dùng lo sợ về khả năng mất việc nên không dám chi tiêu
nhiều vào bất kỳ việc gì, nhất là mua nhà.


Và xu hướng này khó có khả năng thay đổi cho đến khi tỷ lệ thất
nghiệp sụt giảm. Vì thế, không có gì ngạc nhiên khi thị trường nhà ở và lao động
lại phục hồi cùng lúc.


Tin xấu cho thị trường nhà ở lúc này là tỷ lệ thất nghiệp có thể
leo thang lên mức 11% trước khi các công ty chấm dứt sa thải nhân công.


Một khó khăn khác chính là tâm lý lưỡng lự khi ra quyết định mua
nhà. Hơn nữa, tỷ lệ nhà bị tịch thu lại ngày càng tăng cao.


Mới đây, MBA đã công bố rằng số nhà mua bằng tiền vay thế chấp bị
tịch thu đã lên tới con số cao kỷ lục 3.85%. Theo RealtyTrac, mặc dù số nhà bị
tịch thu trong Tháng 5 giảm 6% so với tháng trước, nhưng vẫn còn cao hơn 18% so
với cùng kỳ năm ngoái.


Sharga cho biết: “Tất nhiên là những người đã mất việc hay những
người đang lo lắng mất việc sẽ không muốn thực hiện những khoản đầu tư dài hạn
lớn như mua nhà chẳng hạn. Tất cả các số liệu đều cho thấy chúng ta vẫn chưa
thoát khỏi khó khăn.”


2) Tình hình tín dụng


Bất chấp các nỗ lực bơm vốn vào các thị trường tài chính để nâng
cao tính thanh khoản, các ngân hàng vẫn còn tỏ ra lưỡng lự trong hoạt động cho
vay.


Chỉ những nhà đầu tư có hồ sơ vay mượn trong sạch và hiện còn nắm
giữ nhiều tiền mặt mới có khả năng vay vốn, số còn lại đang chuẩn bị rời khỏi
cuộc chơi nơi thương trường.


Nhưng với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng như hiện nay và nợ vẫn còn
chồng chất, nhiều người có khả năng sẽ chọn phương án dừng cuộc chơi.


Một trong những chương trình hỗ trợ của Chính phủ là nỗ lực thành
lập thị trường cho vay thế chấp của Cơ quan Quản lý nhà đất liên bang (FHA).
Những người không có bảng cân đối kế toán cá nhân thật sự hay những ai không đủ
điều kiện nằm trong diện này là những người chịu thiệt hại. Đặc biệt, mức thiệt
hại thậm chí còn nghiêm trọng hơn khi các khoản vay thế chấp khổng lồ không được
Fannie Mae và Freddie Mac đảm bảo bởi gần như biến mất.


3) Áp lực giá cả


Có thể gọi đây là yếu tố cơ bản nhất. Giá nhà vẫn còn quá cao nên
không thu hút được người mua, nhưng lại quá thấp đối với những người muốn bán
nhà vì tiền vay mua nhà của họ hiện còn lớn hơn giá trị ngôi nhà mà họ đang ở.



Điều này tạo ra cuộc khủng hoảng của thị trường nhà đất và thị
trường này chỉ có thể tiếp tục hoạt động khi cán cân cung cầu cân đối với nhau.



Theo ông Walter Molony, phát ngôn viên của Hiệp hội các nhà Bất
động sản Quốc gia (NAR): “Nếu việc xóa sổ lượng nhà tồn kho diễn ra càng sớm thì
giá nhà sẽ được ổn định càng nhanh.”


Thậm chí khi giá cả đã giảm 32% so với các mức cao cách đây 2 năm
thì thị trường còn phải đối mặt với một vấn đề nhức đầu khác là sự gia tăng của
lãi suất thế chấp. Dù Chính phủ đã nỗ lực mua hết những khoản vay được đảm bảo
bởi các chi nhánh để giảm bớt lãi suất nhưng theo trang web Bankrate.com, mức
lãi suất cố định trong vòng 30 năm hiện đang đứng ở mức 5.5%. Con số này vẫn còn
thấp nhưng lại cao hơn nhiều so với các mức thấp dưới 5% trong thời gian qua.



4) Công tác thẩm định


Hiệp hội các nhà Bất động sản Quốc gia (NAR) đã làm việc với Văn
phòng luật sư New York nhằm lập ra các chuẩn mực mới theo Bộ luật Thẩm định Nhà
cửa (HVCC). Theo hiệp hội, những quy tắc mới này sẽ đảm bảo việc đánh giá giá
trị nhà cửa diễn ra công bằng.


Bộ luật HVCC chính thức có hiêu lực từ ngày 1/5 và Freddie Mac
thông báo sẽ không mua lại các khoản vay từ các tổ chức không đủ điều kiện theo
bộ luật này. Về cơ bản, bộ luật đã nhận được sự chấp thuận của Văn phòng Luật sư
New York và Cơ quan Tài chính Địa ốc Liên bang (FHFA) nhằm sắp xếp hợp lý các
quy trình.


Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành cho biết số hợp đồng mua
nhà vẫn đang sụt giảm vì mức giá thẩm định thấp hơn nhiều so với giá thỏa thuận
giữa bên bán và bên mua.


Phát ngôn viên Lucien Salvant của NAR cho biết : “Chúng tôi đang
tiếp nhận những lời phàn nàn từ các nhà bất động sản cho rằng các công ty quản
lý đánh giá đã chỉ định những thẩm định viên không có năng lực về địa lý. Điều
này đã tạo ra vách ngăn giữa các thẩm định viên và các nhà cho vay.”


Ông Alan Rosenbaum, Chủ tịch của Tập đoàn Tài chính GuardHill
đồng thời là một chuyên viên môi giới thế chấp tại New York.


cho biết: “HVCC là một chính sách lố bịch và chỉ dựa trên hệ
thống đánh giá không chính xác.”


Các chuyên gia khác cho biết việc tịch thu nhà cửa đang làm giảm
giá trị của công tác thẩm định. Các thẩm định viên đã không quan tâm tới việc
tịch thu nhà cửa khi thẩm định giá cả.


Các quan chức của Freddie Mac không bình luận ngay trước vấn đề
này.


5) Bán khống


Một trong những giải pháp mà ngành nhà đất có thể giải quyết được
lượng tồn kho lớn là việc bán khống BĐS. Việc bán khống này chỉ diễn ra khi một
người có vay thế chấp đồng ý bán lại nhà của mình mặc dù giá trị của ngôi nhà
thấp hơn số tiền mà họ đang nợ.


Dù vậy, các ngân hàng vẫn tỏ ra lưỡng lự khi đồng ý về giao dịch
này. Theo các nhà phê bình, sự im lặng của các ngân hàng đến từ mong muốn nắm
giữ các BĐS cho tới khi giá lên cao. Hoạt động này có thể diễn ra dễ dàng hơn
nhờ những thay đổi trong các quy tắc kế toán đánh giá theo thị trường. Dù vậy,
các ngân hàng cho biết những người mua nhà tiềm năng đang cố gắng tận dụng cơ
hội để đi vay với lãi suất thấp.


Sharga cho biết: “Tôi chắc rằng có rất nhiều hoạt động được điều
khiển bởi các quy tắc kế toán. Các ngân hàng đang trì hoãn các khoản thua lỗ
trong một khoảng thời gian dài hơn nữa.”


Bán khống là những giao dịch liên quan đến các chủ nhà không có
khả năng trả nợ và đang cố gắng tránh bị tịch thu nhà cửa.


Theo các giám đốc ngân hàng, nỗ lực hoàn tất việc bán nhà với
nhiều nguyên nhân này đã thu hút được những kẻ đục nước béo cò nhằm kiếm được
các khoản hời cực lớn.


Khánh Hà (Theo CNBC)

= >

6/ Giá trên trời .

7/ Tăng hơn 40 năm ở miền Bắc - hơn 30 năm ở miền Nam - hơn 20 năm ở miền Trung ...

8/ Nhà nhà - người người kinh doanh BĐS ...

9/ Nhà đất cá nhân sẽ được xây lên và bán cho nhiều người cùng sở hữu ...

.v.v.







Thứ 3, 07/07/2009, 18:00


Hết thời sốt "ảo", giá đất bắt đầu giảm




[img]http://images1.*****.vn/Images/Uploaded/Share/2009/07/07/gianhadat2.jpg[/img]

[h1]Sau một thời gian sốt nóng (chủ yếu là đất nền), thị trường
BĐS bắt đầu quay trở lại với không khí ảm đạm hồi đầu năm 2009.[/h1]






Sau một thời gian sốt nóng (chủ yếu là đất nền), thị trường BĐS bắt đầu quay
trở lại với không khí ảm đạm hồi đầu năm 2009: Ít giao dịch, tỷ lệ thành công
thấp. Điều này khiến cho khả năng hồi phục vào cuối năm 2009 trở nên ngày càng
khó khăn.


Chỉ "sốt" giá cục bộ vị trí đắc địa





TS. Trần Du Lịch, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP. HCM nhận định, cơ sở để
khẳng định thị trường BĐS chưa thể khởi sắc được là hiện tại BĐS chưa có tính
thanh khoản cao.



"Ngân hàng phải nhìn thấy được ở thị trường này có tính thanh khoản cao thì
mới mạnh dạn mở hầu bao để cho vay, còn như hiện nay, các ngân hàng chỉ dành một
khoản tín dụng cho BĐS ở mức vừa phải để cho vay và điều kiện cho vay cũng khá
khắt khe", ông Lịch cho hay.




Thời gian qua, nhiều dự báo cho rằng, thị trường BĐS đang ấm lên, bằng chứng
là các đợt sốt đất ở tại khu vực Phía Tây Hà Nội, cụ thể là các khu Văn Phú, Xa
La, Văn Khê, Lê Văn Lương kéo dài hay khu vực đường 32, Hoàng Quốc Việt kéo
dài... có giá từ 10- 30 triệu đồng.



Đất nền sốt kéo theo một số chung cư thuộc các khu nội đô như khu đô thị mới
Cầu Giấy tăng từ 17 triệu lên 23 triệu mỗi m2. Chung cư Văn Quán, Xuân Phương
cũng đạt giá 15-20 triệu đồng/m2....



Tuy nhiên, ông Lê Vũ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Sông Hồng, người có
nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng: “Thứ nhất, thị
trường nhà đất chỉ sốt cục bộ một số khu vực hạ tầng tốt, không quá xa trung
tâm. Dạng sốt thứ hai là ở những khu vực được sự báo là sẽ mở rộng khu đô thị và
liên quan đến các công trình giao thông có triển vọng như đường Lê Văn Lương kéo
dài, Hoàng Quốc Việt kéo dài".



Theo ông Dũng, dạng sốt thứ nhất luôn diễn ra kể cả khi BĐS cả nước đóng
băng, còn dạng sốt thứ hai thì chủ yếu do... "truyền khẩu", đất loại này khách
hàng đều sẵn sàng mua ngay kể cả giá cao hơn nữa với tâm lý đầu cơ một thời gian
khi dự án hoàn thành sẽ bán với giá hời.



"Dạng dự án có vị trí đắc địa, hạ tầng tốt ở Hà Nội hiện nay không nhiều,
ngay cả những dự án nhà ở giá tăng “siêu” nhanh như một số dự án của Vinaconex
tại Trung Hòa - Nhân Chính cũng không còn, còn các dự án khác thì đa số chưa thể
triển khai vì hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều gặp nhiều khó khăn về việc huy
động vốn. Việc có thêm nhiều dự án mới hầu như chưa thể xảy ra ở thời điểm này",
ông Dũng cho hay.

Đầu tư vào đất nền: "Dài cổ" mà chờ lãi





Hy vọng để "kích" cho thị trường BĐS ấm lên lúc này là các dự án ở dạng đất
nền, tuy nhiên sau một thời gian tăng trưởng "nóng" vì yếu tố tâm lý những khu
vực như khu Lê Văn Lương kéo dài; ĐTM Văn Phú, Dương Nội, Văn Khê... giá đất
từng tăng lên gấn đôi so với trước đây nay đang dần "xẹp" xuống.



"Khách hàng đã bắt đầu "tỉnh ngộ" ra rằng nếu mua đất ở khu vực này còn lâu
nữa họ mới có thể sinh lời. Tại đây, các chủ đầu tư đến việc giải phóng mặt bằng
còn chưa rục rịch, chứ chưa nói đến là việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, vì vậy
trong hơn 1 tháng qua các giao dịch ở đây gần như là chững lại giá cũng bắt đầu
tụt dần", ông Trần Anh Dũng, Giám đốc Công ty BĐS Ba Đình cho hay.



Trong khi giá nhà đất tại nhiều dự án có dấu hiệu chững lại, thì tại dự án
khu đô thị Làng Việt kiều Châu Âu – một dự án không có thay đổi gì đáng kể về
giá trong suốt thời gian dài - gần đây, nhiều chủ đầu tư đã rao bán căn hộ với
giá “trên trời”.



Hiện trên một số trang web về BĐS đang rao bán giá căn hộ tại dự án Làng Việt
kiều Châu Âu với mức giá 1.200USD/m2hoặc 24 triệu/m2, cao hơn mức giá một tuần
trước từ 3 đến 6 triệu/m2.



Sự tăng giá đột biến của căn hộ tại dự án khu đô thị này khiến nhiều người
nghĩ rằng, nhà đất Hà Nội lại bắt đầu nổi lên một điểm sốt mới nhưng thực tế thì
hoàn toàn không phải như vậy.



Theo đánh giá của công ty Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Land Today
thì hiện tại, giá căn hộ tại dự án khu đô thị Văn Khê, đặc biệt là giá căn hộ
tại khu đô thị Xa La (Hà Đông) không có nhiều biến động khi nhiều chủ căn hộ vẫn
rao bán với mức chênh lệch khá thấp, chỉ vài chục triệu đồng.

[table]





Nên đầu
tư tỷ lệ 70% căn hộ hợp túi tiền dân, 30% cho trung + dài hạn

Theo dự báo
của Công ty Nghiên cứu tư vấn BĐS Vietress, trong thời gian tới, thị trường căn
hộ cao cấp sang nhượngtại TP.HCMvẫn không thay đổi.2 tháng trở lại đây, giao
dịch thành công rất thấp.

Dự báo, giá căn hộ cao cấp sẽ giữ nguyên mức
cũ hoặc có thể sẽ giảmtiếp trong vài tháng tới,kể cảkhi thị trường có thêm nguồn
cung mới với giá cạnh tranh cùng với nhiều khuyến mãi kèm theo của chủ đầu
tư.


Công ty này
khuyến cáo, giá cả các dự án căn hộ đầu tư trong giai đoạn này cần hợp lý, phù
hợpvới túi tiền của những người có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, thời gian qua các
chủ đầu tư lại "bung hàng" chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp nên khó hút được
khách hàng đến giao dịch thực sự.


Đơn cử, gần đây, Tập đoàn Hoàng Anh
Gia Lai liên tục thông báo trong tháng 8/2009, sẽ bán khoảng 1.000 căn hộ của dự
án Hoàng Anh - An Tiến; Công ty Him Lam Land cũng bán 85 căn
hộ trong 314 căn của dự án Him Lam Riverside tại khu đô thị mới Him Lam (Q.7,
TP.HCM), giá 27,3-32 triệu đồng/m2 (trước đó, giá ban đầu Công ty này công bố là
gần 40 triệu/m2).

"Thị trường BĐS thực sự ấm lại và muốn có tỷ lệ
giao dịch thành công lớn thì các chủ đầu tư khi phát triển các sản phẩm căn hộ,
nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự là 70%, và với 30% còn lại
mới nên hướng đến là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn", VietRees dự báo



[/table]
Theo Lê MinhVTCNews




= > Tự mua bán . Thực tế hầu như không có ai mua . Chỉ " tự họ mua" là chủ yếu . Thời buổi suy thoái, mọi người lo tập trung làm ăn & giải quyết việc kinh doanh có lời - hiệu quả ... hạn chế khó khăn . Dù rất cần nhà nếu muốn có nhà riêng thì hầu hết cũng sẽ chọn giải pháp dùng tiền vào các mảng khác ...