Thông tin BĐS cập nhật 24/24 h

[TTTT1]

Dự báo giá bất động sản
02/05/2010 10:38


Có thể thị trường bất động sản sẽ khởi sắc sớm - Ảnh: Diệp Đức Minh

(TNTT&GT) Trước khi dự báo, xin cung cấp một số thông tin về dân số và nhà ở của dân cư từ kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở 1.4.2009.
Dân số tại thời điểm 1.4.2009 là 85.789.573 người (nông thôn 60.415.311 người, thành thị 25.379.262 người). Các con số này cho thấy: 1-Việt Nam có số dân đông đứng thứ 13 trong tổng số 218 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; 2-Trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64, mật độ dân số của Việt Nam thuộc loại cao (260 người/km2, cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, của châu Á và gấp trên 5 lần của thế giới ); 3-Do tỷ lệ sinh còn cao, nên hằng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu người, nhiều hơn dân số của 52 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới hiện nay. Đó là chưa nói số Việt kiều từ nước ngoài trở về đầu tư, làm việc hoặc do sự bất ổn về thiên tai… mong muốn định cư lâu dài ở Việt Nam gia tăng; 4-Tỷ lệ dân số thành thị đã gia tăng nhanh trong mấy năm gần đây, nhưng hiện còn ở mức thấp (29,6%), đứng thứ 171 trên thế giới, nên sẽ gia tăng mạnh hơn trong thời gian tới. Tỷ lệ dân số thành thị tăng, mức sống cao lên, nhu cầu về đất ở (và các diện tích dịch vụ như cây xanh, đường sá, các công trình khác) tăng lên.
Thống kê lịch sử cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, giá bất động sản (BĐS) đã qua hai cơn sốt rưỡi: Cơn sốt thứ nhất vào năm 1993-1994, cơn sốt thứ hai vào năm 2001-2002, cơn sốt thứ hai rưỡi vào cuối năm 2007 đến đầu năm 2008 (người viết gọi cơn sốt này là cơn sốt thứ hai rưỡi bởi thời gian diễn ra ngắn, diễn ra cục bộ ở một số địa bàn, một số phân khúc).
Nếu chu kỳ hai cơn sốt giá BĐS lần trước (6-7 năm) được lặp lại, cơn sốt sắp tới (cơn sốt thứ tư) sẽ đến vào khoảng năm 2013. Tuy nhiên, do cơn sốt thứ ba chỉ diễn ra nửa chừng (như ở trên đã gọi là cơn sốt thứ hai rưỡi), nên có thể nửa cơn sốt còn lại sẽ kết hợp với cơn sốt thứ tư để đến sớm hơn, có thể bắt đầu lên dốc ngay từ năm 2010 này và đạt đỉnh vào năm 2011-2012. Dự đoán này xuất phát từ một số căn cứ chính.
Giá nhà ở và vật liệu xây dựng từ tháng 3.2010 đã tăng cao hơn tốc độ tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so với 0,75%, tháng tư là 2,51% so với 0,14%, sau 4 tháng - tháng 4.2010 so với tháng 12.2009 - đã tăng 7,5% so với 4,27%). Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thành vào nội thành, mà còn lan ra các thành phố, thị xã, thị trấn của các tỉnh khác. Giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp cao gấp 5 lần mức trước đây cũng góp phần kéo mặt bằng chung lên.
Chính sách tiền tệ-tài khóa chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng với nhiều biểu hiện. Mặt bằng lãi suất đang được kéo xuống. Tốc độ tăng giá tiêu dùng chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn trên thị trường liên ngân hàng giảm xuống, lượng tiền từ thị trường này sẽ tăng lên về khối lượng, thời gian thu hồi dài hơn. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hơn trong những tháng tới với mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4 lần tốc độ tăng GDP theo mục tiêu. Giá vàng trong nước tăng/giảm theo giá thế giới, sau 4 tháng giá vàng giảm 4,53%. Giá USD cơ bản ổn định, 4 tháng đầu năm tăng 1,22%, thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng giá tiêu dùng 4,27% .
Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếu là thị trường chứng khoán. Thị trường này trong tháng 4 đã tăng khá, các nhà đầu tư đang kỳ vọng còn tăng cao hơn trong tháng 5. Các nhà đầu tư có vốn lớn, nếu đã thu lãi cao trong tháng 4 và thu được lãi cao hơn trong tháng 5 trên thị trường chứng khoán thì sẽ chuyển vốn sang đầu tư trên thị trường BĐS.
Điều quan trọng là tăng trưởng kinh tế sau khi thoát đáy vượt dốc đi lên vào cuối năm 2009, cao hơn nữa vào quý 1/2010, và đang có xu hướng tiến tới phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vào năm 2012. Sự phục hồi này đòi hỏi thị trường BĐS phục hồi sớm hơn. Vì vậy có khả năng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ giao dịch gia tăng, sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).

Đào Lâm

=>

I/
1/ Số dân đông mà nghèo thì diện tích ỏ so với các nước khác cũng chỉ bằng ~ 1/5 - 1/30 của họ mà thôi vì GDP/đầu người của VN thấp hơn hàng trăm nước trên thế giới và có khi chỉ bằng ~ 1/30 - 1/40 của các nước nầy mà thôi .
Chưa kể ở VN chênh lệch giàu nghèo rất lớn nên GDP bình quân cũng chỉ là tương đối, tức đa số vẫn có thu nhập dưới GDP/ đầu người rất rất nhiều .

2/ Mật độ dân số trêm từng m2 dù có là cao nhất thế giới thì đất thừa mứa vẫn đầy ra đó, chưa bao giờ có nước nào trên thế giới mà dân của họ không có nhà đất để ở nhất là sau nầy khoa học càng tiến bộ thì nhà được xây lên hàng vài trăm tầng, xây dưới lòng đất, xây trên núi - trên sông - trên biển - trên không trung .v.v.

3/ Tỷ lệ sinh cao thì rồi cũng tới lúc bị già hóa. Ở các nước phát triển vẫn đầy ra đó lão hóa dân số & diện tích của họ thì lại còn rất lớn .v.v.
Dân VN thì đâu chỉ sống ỏ VN mà sống ở bất kỳ đâu có thể, học bất cứ đâu có thể, làm bất kỳ đâu có thể .v.v.

4/ Tỷ lệ dân số thành thị thấp chỉ đơn giản vì VN nghèo. Thế thôi. Mà nghèo thì làm gì có thêm nhiều tiền mà tham gia đầu cơ bất động sản để các bác tiếp tục lừa để làm giàu & phát triển ... từ lừa bịp .
Dân số thành thị cao tương lai đơn giản vì nó xây rộng ra ngoài, nó phải chạy về nông thôn để xây thành thị , chạy vào núi để xây thành thị .v.v. => Thế thì dân số thành thị tự nhiên tăng lên mà chả cần đi đâu, chả cần bị ai lừa cướp tiền .v.v.

II/ Sao không tính cơn sốt từ ~ 45 năm trước đến nay ( mỗi căn nhà chỉ có vài cây vàng/100m2) mà chỉ tính từ 1993 nhỉ

Tôi thấy nó sốt hằng năm, tóm lại nói là nó không sốt nhưng giá có giảm đâu mà không sốt.
Vấn đề là sốt hóa điên hay là sốt thông thường thôi .

Năm 2007 - 2008 thế là sốt đủ 1 sóng rồi, chả có gì mà nửa sóng cả. Tình hình bong bóng bất động sản hàng mấy trăm năm , hàng ngàn năm trong lịch sử nhân loại rồi , không phải là mới đây vì thế bong bóng xì hơi mà giá nhà đất như thế là đã quá tốt cho 1 sóng rồi, lại còn tham tự cho là nửa sóng cơ đấy .
Đầu năm 2009 cũng có sóng nơi nầy nơi kia đó thôi. Đến thời điểm quý I /2010 cũng có sóng đấy thôi.
Tóm lại chu kỳ chỉ là trò lừa ( tương tự PTKT trên TTCK vậy ... ) & phải quay về bản chất : người thật sự có nhu cầu mua họ lấy đâu ra tiền để mua trong khi các lĩnh vực khác thì thay nhau mổ xẻ lấy tiền họ rồi ?!!!!!!!!!!!!!
Tốc độ dư nợ tăng cao thì cũng tùy lĩnh vực mà khuyến khích, nếu đã tăng cao vào bất động sản tức đã đầu cơ rất nhiều, tức sắp tới thời kỳ xả hàng rồi đấy . Ai nhào vào đi cho tụi hô hào trên các phương tiện thông tin đại chúng xả nào ...
Ngừơi mua thì như đánh bạc, vay nợ lung tung, nợ nóng tùm lum .v.v. Mua xong thì bán tháo, bán nhà trả nợ, trộm cướp, lừa đảo .v.v. bán thân, giết người, tự tử.

Bất động sản trên mây rồi, mua giá nhà nước thì chắc chắn lời, mua giá thị trường thì có mà mắc trên dây điện chờ bị giật mà cắm đầu xuống đất.
Chả có lý do gì để nền kinh tế phục hồi thì BĐS phục hồi qua mua bán cả. Phục hồi còn phải lo trả nợ. Phục hồi để tận dụng những gì đang có ... Chứ không phục hồi để lãng phí để đánh bạc, để bị lừa .v.v. với những sự hào nhoáng của chốn thành thị.
Đầu tư thì không thiếu chỗ để đầu tư, bất động sản thì gọi là chủ yếu đầu cơ chứ đầu tư nỗi gì ...

Nói tóm lại : Bài nầy nặng mùi hô hào để lừa bà con nhào vào trong khi miếng ăn còn chưa ngon - mặc còn chưa đẹp, cuộc sống còn chưa có chất lượng ... để các BBs làm giàu , trục lợi .
Mua xong , chả làm gì được, thu nhập chả có, lại phải bán lỗ bán tháo ... cho các BBs nhảy vào vơ vét, ngân hàng ôm 1 mớ lãi suất cho vay & siết nhà đất. Xong rồi ngân hàng ngậm nhà đất ế, rồi lại bày trò xây dựng nầy nọ cho nhiều thêm, rồi lại trống vắng bóng người, rồi lại ế đầy ra .v.v. Mà ngân hàng thì ngân hàng chung, còn túi riêng thì cứ đầy ắp - căng cứng - nhà chất vàng chất đô la ... ngập.
Rồi lại sinh ra đầu cơ vàng - đô .v.v. rồi lại bong bóng phồng to như Trái đất , rồi nhân lọai lại làm nô lệ cho số ít, rồi cơn bệnh hoạn của BBs ngày càng gia tăng & bong bóng kinh tế với toàn tài sản đầu cơ không chứa giá trị thặng dư lại căng phồng ( nhưng đa số BBs tự cho là có giá trị thặng dư kiểu : ta giàu thì nói cái gì cũng đúng, cũng có lý do chính đáng chẳng hạn ví dụ : A - B - C ... Z . Nói chung là .v.v. mà tóm lại khi có người mổ xẻ thì nó cũng chỉ là rác mà thôi) .

.v.v.

(N.T.Q)