Cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tiếp tục trở thành tâm điểm trong phiên 13/3 khi đóng cửa ở mức 12.650 đồng/cổ phiếu, tăng kịch biên độ 6,75%. Gần 23,8 triệu cổ phiếu được sang tay, đánh dấu phiên tăng thứ tư liên tiếp và cũng là phiên tăng trần thứ hai liên tục của mã này, trong bối cảnh VN-Index cùng ngày giảm 13,37 điểm xuống 1.696,24 điểm.

Diễn biến này khiến NVL trở thành một trong số ít mã bất động sản hút mạnh dòng tiền trong lúc thị trường chung chịu áp lực điều chỉnh. Việc cổ phiếu tăng trần liên tiếp trong bối cảnh chỉ số giảm sâu thường tạo hiệu ứng chú ý lớn, nhất là với các mã từng trải qua giai đoạn giảm mạnh trước đó.

Diamond Properties đăng ký bán hơn 2,1 triệu cổ phiếu NVL

Đà tăng của NVL càng gây chú ý khi xuất hiện ngay sau thông tin CTCP Diamond Properties đăng ký bán gần 2,2 triệu cổ phiếu NVL nhằm cân đối danh mục đầu tư. Theo công bố, giao dịch dự kiến diễn ra từ ngày 13/3 đến 10/4/2026 bằng phương thức khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận. Nếu hoàn tất, lượng nắm giữ của Diamond Properties tại Novaland sẽ giảm từ khoảng 171,4 triệu cổ phiếu xuống còn gần 169,2 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ sở hữu từ 7,679% xuống khoảng 7,582%.

Thông thường, thông tin cổ đông lớn đăng ký bán ra có thể tạo áp lực tâm lý lên giá cổ phiếu. Tuy nhiên, với NVL, thị trường lại phản ứng theo hướng ngược lại khi lực cầu vẫn duy trì mạnh và hấp thụ tốt thông tin này.

Vì sao thị trường chưa phản ứng tiêu cực?

Một điểm đáng chú ý là đây không phải lần đầu trong năm 2026 Diamond Properties muốn giảm tỷ lệ nắm giữ tại NVL. Trước đó, doanh nghiệp này từng đăng ký bán đúng lượng cổ phiếu trên trong giai đoạn 29/1-27/2 nhưng cuối cùng không thực hiện, với lý do thay đổi kế hoạch. Việc một kế hoạch bán tương tự từng bất thành có thể là nguyên nhân khiến giới đầu tư lần này không nhìn nhận đây là tín hiệu tiêu cực quá lớn.

Nói cách khác, nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng vận động của dòng tiền thực tế trên thị trường, thay vì chỉ phản ứng với một thông báo đăng ký bán chưa chắc đã hoàn tất.

Dòng tiền đang đặt cược vào điều gì ở Novaland?

Ở chiều ngược lại, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang cho thấy mức độ nhập cuộc mạnh hơn vào NVL. Phiên 12/3, mã này đã tăng kịch trần lên 11.850 đồng/cổ phiếu với thanh khoản gần 20 triệu đơn vị; sang phiên 13/3, lực cầu tiếp tục được duy trì, đẩy giá lên trần thêm một lần nữa. Diễn biến này cho thấy ít nhất trong ngắn hạn, nhà đầu tư đang ưu tiên câu chuyện hồi phục giá và kỳ vọng tái cơ cấu hơn là lo ngại tức thời về áp lực cung từ một giao dịch bán đăng ký. Nhận định này là suy luận từ diễn biến giá và thanh khoản gần nhất.

Chính yếu tố “đặt cược vào kỳ vọng” đang giúp NVL trở lại tâm điểm sau quãng thời gian dài chịu sức ép. Với các cổ phiếu bất động sản, chỉ cần xuất hiện tín hiệu cho thấy quá trình tháo gỡ khó khăn tài chính có tiến triển, dòng tiền đầu cơ thường phản ứng rất nhanh.

Kết quả kinh doanh 2025 cho thấy tín hiệu cải thiện

Kỳ vọng đó không hoàn toàn thiếu cơ sở. Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 cho thấy Novaland ghi nhận doanh thu thuần cả năm đạt 6.965,35 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.818,67 tỷ đồng, trong khi năm 2024 doanh nghiệp lỗ 4.394,64 tỷ đồng. Đây là bước chuyển đáng chú ý sau giai đoạn dài Novaland chịu áp lực lớn về dòng tiền, trái phiếu và tiến độ tái cơ cấu.

Sự đảo chiều từ lỗ sang lãi giúp câu chuyện hồi phục của Novaland có thêm dữ liệu để bám vào, thay vì chỉ là kỳ vọng mang tính tâm lý ngắn hạn.

Novaland đang làm gì để tái cơ cấu tài chính?

Tại đại hội đồng cổ đông bất thường tháng 8/2025, Novaland đã thông qua nhiều phương án tái cấu trúc tài chính đáng chú ý. Doanh nghiệp dự kiến phát hành 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi hơn 2.645 tỷ đồng nợ, trong đó Diamond Properties là một trong các chủ nợ liên quan; đồng thời thông qua phương án phát hành thêm 151,85 triệu cổ phiếu để hoán đổi dư nợ gốc của 13 lô trái phiếu với tổng giá trị 6.074 tỷ đồng, cùng một khoản vay tối đa 5.000 tỷ đồng có quyền chuyển đổi thành cổ phần.

Các bước đi này cho thấy Novaland vẫn đang ở trong quá trình sắp xếp lại cấu trúc vốn, giảm áp lực nợ và kéo giãn thời gian xử lý khó khăn tài chính.

Áp lực tài chính vẫn là bài toán lớn

Dù vậy, rủi ro của NVL chưa biến mất. Tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản hợp nhất của Novaland ở mức 249.792,31 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho lên tới 153.391,64 tỷ đồng. Nợ phải trả ở mức 190.942,06 tỷ đồng; riêng vay ngắn hạn và vay dài hạn lần lượt là 31.518,05 tỷ đồng và 35.672,72 tỷ đồng, tương đương tổng dư nợ vay xấp xỉ 67.191 tỷ đồng.

Điều đó có nghĩa, nhịp tăng hiện tại của NVL phản ánh kỳ vọng thị trường vào tiến trình xử lý bảng cân đối kế toán, chứ chưa đủ để khẳng định doanh nghiệp đã hoàn toàn vượt qua giai đoạn áp lực tài chính.

Đại hội cổ đông 2026 có thể là chất xúc tác tiếp theo

Một chi tiết khác có thể tiếp tục giữ NVL trong tâm điểm là Novaland đã công bố ngày đăng ký cuối cùng 19/3/2026 để lập danh sách cổ đông tham dự đại hội đồng cổ đông thường niên 2026. Trong bối cảnh cổ phiếu vừa có chuỗi tăng mạnh, mọi thông tin liên quan đến tiến độ tái cơ cấu nợ, xử lý hàng tồn kho, kế hoạch kinh doanh và thông điệp của ban lãnh đạo tại kỳ họp cổ đông sắp tới đều có thể trở thành chất xúc tác mới đối với diễn biến giá.

NVL đang tăng nhờ kỳ vọng, nhưng cần thêm bằng chứng thực chất

Tựu trung, nhịp tăng của NVL lúc này phản ánh hai lớp kỳ vọng song song. Thứ nhất, lượng cổ phiếu Diamond Properties đăng ký bán ra chưa đủ lớn để lấn át lực cầu đầu cơ trong ngắn hạn. Thứ hai, thị trường đang đặt cược rằng tiến trình tái cấu trúc của Novaland sẽ tiếp tục có thêm tín hiệu rõ ràng trong năm 2026. Nhưng để đà hồi phục của NVL bền hơn, điều nhà đầu tư cần thấy không chỉ là những phiên tím trần, mà là khả năng chuyển hóa kỳ vọng đó thành cải thiện thực chất về dòng tiền và bảng cân đối